服務能力，是決定銷售的關鍵，二十一世紀是以服務為導向的資本主義時代，優良的服務已不再是商品的附屬品，而企業要致勝的武器無他，就是服務超人一等而已，不能因應時代的變化，全力追求服務能力升級的人，必吃敗仗，而這本書正是為想提升服務並致勝的人而寫。
2010年7月31日 星期六
2010年7月29日 星期四
兩岸三地 網路購物促銷怎麼做？
背景資料：本次調查透過量化（易普索線上固定樣本群（IISC））研究方式，於2010年5月完成。調查範圍涵蓋兩岸三地（台灣、中國大陸及香港），受訪族群為20-35歲網路促銷活動的使用者。量化樣本數為：台灣300樣本、香港300樣本，以及中國大陸六個主要城市完成各150樣本，總樣本數1500份
當商場「寸土寸金」，實體店面變得越來越昂貴，通路成本變得越來越高時，網路購物讓商家可以用更豐富及具經濟效益的方式與消費者「多點接觸」；近年來，網際網路日漸普及，「網路購物」不再只是一小部分領先人士的嘗鮮行為，而已成為普羅大眾日常生活的一部分。
因此，許多廠商應勢而動，祭起了電子商務的大旗，把越來越多的商品搬到網路上，在網路商城開啟店面，甚至有些商家是實體店面與網路商店並存(Brick and mortar business)，將激烈的消費者爭奪「實體戰爭」轉變為「實體空中雙重出擊」。
面對網路促銷這個對於廠商而言相當具有實用價值的議題，易普索（Ipsos）在2010年5月針對台灣、中國大陸及香港的網友，同時展開了一項網路促銷活動的調查研究，為商家的網路促銷提供深入洞察與建議。
網路促銷活躍：台灣、香港表現成熟
Q：當網路上的各種資訊浩瀚如海，消費者能否注意到那些促銷？網路上各種資訊真假不一，消費者是否信任並願意積極參與促銷活動？
易普索發現，兩岸三地網友對於網路促銷態度正面積極，活動參與度較高，近半的網友，在過去半年內有參與過網路促銷活動的經驗。台灣的網友有65%，在過去半年內參與過網路促銷，較香港的比例（75％）稍低，但遠高於中國大陸（41％）。這反映出台灣和香港的網路促銷應用較為廣泛、成熟，對消費者的觸及能力也比較強。
兩岸三地的消費者在獲取促銷資訊的管道方面，也表現出各自的特點。台灣與中國大陸促銷資訊的獲取管道相對更為集中，且為具有主導性的資訊管道：台灣網友多是在入口網站與網路購物商城獲得促銷資訊，這些促銷資訊像是傳統媒體與店鋪廣告的網路版。
而中國大陸網友則偏好個人網路拍賣（淘寶、易趣等）及網路購物商城（京東、淘寶商城等）獲得促銷資訊。這跟在實體店面消費相當類似，就是消費者在選購過程中接觸到促銷活動，促銷資訊的角色。
相比之下，香港網友獲取網路促銷資訊的管道較為分散，既包括入口網站與電子郵件這類傳統媒體與webmail旁的廣告，也包含社群網站和品牌官方網站，這兩個實體通路所沒有的資訊接觸點；而多點接觸的狀況，也使得香港網友透過搜尋引擎獲得網路促銷資訊的比例，低於台灣和中國大陸。
與大多數網友主要透過搜尋引擎來尋找收集各種資訊不同的是，本次調查發現搜索引擎並非是促銷資訊獲取的主要管道，這說明了消費者對於促銷資訊的態度，主要還是附屬性質的，購物時若有機會遇到、才會使用，而不是主動透過各管道查找；享受促銷只是額外收穫，而非目的。
網路促銷要成：選擇方式很重要
Q：網路促銷是否不一定要有太多新意，只要把實體店面的方式複製到網路商店就可以了？
易普索發現，在台灣的整體排名中，位居前三位的依然是在實體店面常見的直接打折、促銷優惠券和秒殺/限時下殺，其中「秒殺/限時下殺」是由網路購物平台發跡的新興促銷方式；另外，在台灣更有31%的網友曾經參與過團購這類的促銷活動。
Q：網路促銷是否僅適合具有某些特性的產品，而不是各個品類都適用？易普索的調查結果顯示此現象不盡然，不同地區的消費者透過網路促銷購買的產品品項各有不同：台灣網友偏好3C產品及美容產品，中國大陸網友所購買的網路促銷產品種類則相當廣泛，包含服飾及配件、3C產品、虛擬產品和圖書影像產品等，香港則以美容產品居多；此現象代表了多種商品都可進行網路促銷，且能夠達到一定的效果。
Q：當有多種網路促銷方式可供選擇時，我們需要選擇哪一種，會對消費者購買產品更具刺激效果呢？
易普索從網友使用不同促銷方式來分析，發現網友在購買不同類別產品時，所選擇的促銷方式有明顯的差別。同一種產品採用不同促銷方式，對於消費者的吸引力是不同的。例如：家居類的產品適合用同類產品優惠組合和團購優惠的促銷；但積點兌換產品或購物抽獎的促銷方式就不適合。這樣的發現可以幫助廠商提高其網路促銷的效果，進而發現消費者的觸動點才能贏得他們更高的點擊率。
網路促銷：促進實體店面銷售？
Q：網路促銷是否僅限於那些在網路上購物的消費者？如果消費者一定需要在實體店面體驗我們的產品後才能做出購買決策，那麼網路促銷對我們來說，它的價值是不是就不大了？
網路促銷可作為一種資訊傳播的方式，同樣也能促進實體店面的來客率與銷售機會，因為大多數消費者不僅將網路促銷用於網路消費，而是在網路商店和實體店面皆有使用。
但這是否意味著商家所有的促銷方式，都可複製在網路店面和實體店面呢？答案是否定的。雖然大部分促銷方式，同時適用於網路及實體店面，但某些促銷方式表現出在網路或實體店面適用性的差異。例如，團購優惠更適合網路銷售；而直接打折、促銷優惠券和購物抽獎等形式，則較適合實體店面促銷。
從產品配適度來看，服飾及配件、3C產品、圖書影像產品和虛擬產品更適合在網路上使用，而美容產品的促銷，網友則多會選擇在實體店面使用。
網路促銷體驗好： 口碑傳播範圍廣
易普索的調查顯示，絕大多數的網路促銷參與者，對目前網路上所提供的促銷活動感到很滿意（91%）；大約七成的網友表示，未來一定會再次參與網路促銷活動，而台灣網友表示一定會繼續參加的比例為66%。
Q：口碑行銷/病毒式傳播這些名詞看起來很不錯，但似乎總是可望不可及，我們以往在實體店面中實行過很棒的促銷活動，也花了很多錢請公關公司造勢，但好像總是形成不了所謂的口碑效應，網路促銷在這方面能有所作為嗎？ 都說網際網路是「好事不出門，壞事傳千里」，網路促銷是不是也會有這樣的現象？
易普索這次網路促銷的調查顯示，網路促銷所帶給消費者的好處，會由消費者的口中進一步散佈，平均一個網路促銷的參與者，會將其所收到的促銷資訊傳播給10人左右，如果商家給予消費者的促銷使用經驗佳，就能夠形成良好的客戶口碑效應。然而相對而言，台灣網友願意傳播訊息的對象較少，有55%僅會傳遞給5人以下。
但廠商不能掉以輕心的是，任何負面的感受與評價，也都有可能讓商家苦心經營的品牌瞬間掉入地獄，無疑是一場災難。
從易普索的調查中，清楚看到消費者在不同類型網站中，獲得網路促銷資訊，參加網路促銷活動的形式也十分多樣。同時，消費者參加網路促銷活動的過程若有良好的經驗，則正向傳播力強，形成網路促銷快速發展的局面。對於商家而言，根據自身的產品特性，選擇適合的促銷方式，掌握消費者的需求與偏好，並透過網路與實體商店購買通路的相互呼應，降低消費者的購買障礙，實現提昇銷售總額的目標。
男人老了╱劉墉
「男人老了，以前辦公室裡的仇人都變成了朋友。」
一位老太太最近忿忿地說：「可是啊，男人老了，以前臥室裡的愛人，都變成了仇人。」「為什麼會這樣？」
「因為沒有了利害關係。」老太太說：「以前在辦公室為了升遷，一個鬥一個，誰也不讓誰，所以一堆仇人。現在全退休了，寂寞得要死，碰上老同事，高興還來不及呢。不上班了，沒什麼好爭了，當然仇人都成了朋友。」
「有道理。」我笑笑，問她：「可是愛人又怎會成為仇人呢？」 「也因為沒了利害關係。」
老太太頓了一下，拉長了臉說：「以前他對我不好，我就不陪他睡覺。可是現在他不行了，不陪睡覺，正好，你陪他，他還覺得討厭呢！現在不上班了整天在家閒著，不是挑這個，就是挑那個，我不聽他的，當然成了仇人。」這老太太的道理，乍聽是氣話，細細想還真有道理，由「男女相悅」到「夫妻相守」，這「悅」與「守」就是不一樣。「悅」是情、是心，比較抽象；「守」則是守這個家、守這群子女，多少比較具體、較現實。 主持人問一位海員的妻子：「你丈夫出海，一去就半年三個月的，妳怕不怕？」
「以前怕！但是現在不怕了。」女人說。
「為什麼？」
「因為我叫他保了一個高額的險，他出了什事，家都還能維持。」
女人笑得很奇怪：「從那以後，他走他的，我就一點都不緊張了。」
這訪問距今總有七、八年，可是我總還想起，總浮現那女人的笑。
因為當時我聽了嚇一跳，心想原來女生那麼現實。那時候我還在紐約教書，我的繪畫班上有個從初級一路學上來，已經跟了我三、四年的老學生。她不開車，每次上課都自己坐巴士來，再由她先生接回去。 她的先生我見過，是個180公分高的警察，加上是義大利裔，十足大男人主義，每次看到我都露出「你耗了我老婆不少時間」的眼神。我那學生也真像是欠了丈夫的，每次一下課，就算畫到一半，也會飛快地收拾東西，撂下一句「我老公來了」，就衝出門去。可是，有一天，下課時間到了，她卻繼續畫。
「妳老公來了，快走吧？」我催她。
「來了又怎麼樣？」她居然用眼角瞟瞟門外：「讓他等！」
我猜他們兩口子一定吵架了，沒再催。
後來發現她每堂課都要丈夫等，才知道，原來她丈夫退休了。
「他退休了，急什麼急！」
這義大利女人有一天拉著嗓門說：「回家也是閒著，坐在外面等我也是應該的，怎不想想我已經等了他幾十年？現總可以換換了吧！」
這學生的話也留在我心中十幾年了，我常想：「天啊！可別退休，退休就會被老婆欺侮了。」
談到被欺侮，又讓我想起那位「老太太」說過的話。「以前啊！我老頭子欺負我，我只有忍著。孩子還小，我能走嗎？當時我要死要活，非嫁給他不可，跑回娘家，我有臉嗎？而且錢是他賺的，他都抓在手上，我又拿什麼活？」 突然換個臉色，也換個口氣：「可現在不同了，他欺負我，我就住到女兒家去，這家住住，那家住住，誰敢不收留我？我告訴你，直到我住在我女兒家，發現女婿對我女兒有多體貼、多溫柔，我才發現自己是白過了，讓那老傢伙作威作福了一輩子...。」我的老同學的『一生一次』書裡說得好他以前在公園裡常看見一對老人，老太太總扶著步覆不穩的丈夫散步，親密的樣子，真令人羨慕。後來老人死了，當時外面沒人招呼，卻聽見老太太在裡頭給朋友打電話，有說有笑，還說「老傢伙死了，總算自由了，從今可以跟你們參加旅行團，四處玩了。」 夫妻就是這麼妙的組合！前半輩子，男人拚命賺錢，把薪水袋往桌上一扔，就覺得盡了責，就覺得是犧牲自己的一家之主。後半輩子，男人多半先凋零，尤其退休之後，更是很快地從「遊民」變成「遊魂」，也從個「良人」變成「涼人」。人是涼了，從床下半邊開始涼，涼了「那件事」、涼了那顆心，如果再趣味不相投，就連腦也涼了，使得「風情話」也成了「風涼話」。然後，男人更弱了、被攙著、被扶著、被抱著。 換個角色，女人把「他」餵飽了，帶他看了病、散了步，也就覺得是犧牲自己的一家之主。年過半百，我常想，夫妻的情可能像是銀行，最好年輕時別「貸情」，而要多「存情」。到老來才好「提情」。不致遭到白眼。當然，我也想，其實一家之主換人作，男人作四十年，女人作十年、二十年，男人還是滿划算的，不是嗎？
一位老太太最近忿忿地說：「可是啊，男人老了，以前臥室裡的愛人，都變成了仇人。」「為什麼會這樣？」
「因為沒有了利害關係。」老太太說：「以前在辦公室為了升遷，一個鬥一個，誰也不讓誰，所以一堆仇人。現在全退休了，寂寞得要死，碰上老同事，高興還來不及呢。不上班了，沒什麼好爭了，當然仇人都成了朋友。」
「有道理。」我笑笑，問她：「可是愛人又怎會成為仇人呢？」 「也因為沒了利害關係。」
老太太頓了一下，拉長了臉說：「以前他對我不好，我就不陪他睡覺。可是現在他不行了，不陪睡覺，正好，你陪他，他還覺得討厭呢！現在不上班了整天在家閒著，不是挑這個，就是挑那個，我不聽他的，當然成了仇人。」這老太太的道理，乍聽是氣話，細細想還真有道理，由「男女相悅」到「夫妻相守」，這「悅」與「守」就是不一樣。「悅」是情、是心，比較抽象；「守」則是守這個家、守這群子女，多少比較具體、較現實。 主持人問一位海員的妻子：「你丈夫出海，一去就半年三個月的，妳怕不怕？」
「以前怕！但是現在不怕了。」女人說。
「為什麼？」
「因為我叫他保了一個高額的險，他出了什事，家都還能維持。」
女人笑得很奇怪：「從那以後，他走他的，我就一點都不緊張了。」
這訪問距今總有七、八年，可是我總還想起，總浮現那女人的笑。
因為當時我聽了嚇一跳，心想原來女生那麼現實。那時候我還在紐約教書，我的繪畫班上有個從初級一路學上來，已經跟了我三、四年的老學生。她不開車，每次上課都自己坐巴士來，再由她先生接回去。 她的先生我見過，是個180公分高的警察，加上是義大利裔，十足大男人主義，每次看到我都露出「你耗了我老婆不少時間」的眼神。我那學生也真像是欠了丈夫的，每次一下課，就算畫到一半，也會飛快地收拾東西，撂下一句「我老公來了」，就衝出門去。可是，有一天，下課時間到了，她卻繼續畫。
「妳老公來了，快走吧？」我催她。
「來了又怎麼樣？」她居然用眼角瞟瞟門外：「讓他等！」
我猜他們兩口子一定吵架了，沒再催。
後來發現她每堂課都要丈夫等，才知道，原來她丈夫退休了。
「他退休了，急什麼急！」
這義大利女人有一天拉著嗓門說：「回家也是閒著，坐在外面等我也是應該的，怎不想想我已經等了他幾十年？現總可以換換了吧！」
這學生的話也留在我心中十幾年了，我常想：「天啊！可別退休，退休就會被老婆欺侮了。」
談到被欺侮，又讓我想起那位「老太太」說過的話。「以前啊！我老頭子欺負我，我只有忍著。孩子還小，我能走嗎？當時我要死要活，非嫁給他不可，跑回娘家，我有臉嗎？而且錢是他賺的，他都抓在手上，我又拿什麼活？」 突然換個臉色，也換個口氣：「可現在不同了，他欺負我，我就住到女兒家去，這家住住，那家住住，誰敢不收留我？我告訴你，直到我住在我女兒家，發現女婿對我女兒有多體貼、多溫柔，我才發現自己是白過了，讓那老傢伙作威作福了一輩子...。」我的老同學的『一生一次』書裡說得好他以前在公園裡常看見一對老人，老太太總扶著步覆不穩的丈夫散步，親密的樣子，真令人羨慕。後來老人死了，當時外面沒人招呼，卻聽見老太太在裡頭給朋友打電話，有說有笑，還說「老傢伙死了，總算自由了，從今可以跟你們參加旅行團，四處玩了。」 夫妻就是這麼妙的組合！前半輩子，男人拚命賺錢，把薪水袋往桌上一扔，就覺得盡了責，就覺得是犧牲自己的一家之主。後半輩子，男人多半先凋零，尤其退休之後，更是很快地從「遊民」變成「遊魂」，也從個「良人」變成「涼人」。人是涼了，從床下半邊開始涼，涼了「那件事」、涼了那顆心，如果再趣味不相投，就連腦也涼了，使得「風情話」也成了「風涼話」。然後，男人更弱了、被攙著、被扶著、被抱著。 換個角色，女人把「他」餵飽了，帶他看了病、散了步，也就覺得是犧牲自己的一家之主。年過半百，我常想，夫妻的情可能像是銀行，最好年輕時別「貸情」，而要多「存情」。到老來才好「提情」。不致遭到白眼。當然，我也想，其實一家之主換人作，男人作四十年，女人作十年、二十年，男人還是滿划算的，不是嗎？
2010年7月26日 星期一
美國人的花樣又來了---陳文茜
美國人的"花樣"又來了（陳文茜）
我人生前50年，短短的50年裡，已聽到2次全球經濟中心由西半球向東移的大趨勢論調。
2次事隔25年，2次發聲皆來自美國。
第一次差不多於1985年時達到高峰期，當時《Japanas No.1》的書籍剛出版，撰寫書籍者為一位哈佛大學教授。
美國各大報紙紛紛發表社論，有的充滿畏懼，有的充滿憤怒。
也就在那一年日本為了平衡對美貿易順差，壓力下簽署「廣場協議」。
之後美歐聯手拉抬日圓，漲幅近三分之一，吃掉了日本大半外匯，日本正式進入泡沫經濟時代，也終結戰後最大繁榮期。
現在事後看來，日本人真是癡傻！
1988年還高興地抱著現金買下洛克斐勒大廈，甚至打主意入主紐約地標「World Trade Center」。
「歐元之父」諾貝爾經濟獎得主孟代爾去年9月接受香港鳳凰衛視專訪，明白點出當年「日本人做了愚蠢的決定」。
日本從此經濟消失20年。前10年泡沫經濟留下壞帳，1997年亞洲金融風暴，「Japan No.1」正式結束神話。後10年經濟停滯，只靠出口微成長。
現在美國人又來了！
金融海嘯剛發生時，向全球賣出有毒金融產品的美國人曾短暫懺悔一下，但也就那麼一下。
一年後美國人又大聲了，而且聲調、語氣、論述都複製1985年的版本。
這一次他們的對象，是中國。
第一部曲，宣告並預言「中國即將統治世界」。
第二部曲，高唱人民幣嚴重低估，130名國會議員聯名指控中國操縱匯率。
第三部曲，美元不聲不響地與其他國家貨幣競貶。
由於美元仍居全球不可替代的國際貨幣地位。
美元貶值等於美國人將他們的債務丟給包括中國、台灣等持有龐大美元資產的國家分攤。
金融海嘯發生後，美國有一批學者積極研究日本消失的10年，很怕美國重蹈日本之路。
這些美國學者當然不會有足夠的客觀性，願意把時間再往前推10年，看著勤奮的日本人是如何走上這條不歸路。
美國沒料到中國這次變精明，他們也正研究日本消失的10年。
北京請益西方孟代爾、史迪格里茲等經濟大師當國師。
這一次中國官方早已吃了秤砣鐵了心，人民幣絕不上當，不會重蹈「廣場協議」陷阱。
中國不向美國帶頭的國際壓力屈服，人民幣不會大幅升值，讓中國經濟從此也走上日本的不歸路。
中國謹慎不當傻子
日本人隔海看著這場主角換人但戲碼熟悉的人民幣大會戰，感慨恐怕很深。
日本民間是全球購買最多雷曼債券的受害國，事後他們沒有從美國得到一絲補償。
日本唯一賴以出口稱霸全球的TOYOTA汽車，又因煞車出包在美國不斷被放大至政治層次。
美國國會史上第一次出現一位外國CEO，至國會被質詢羞辱。
世界上有沒有一個國家有權請雷曼CEO或馬多夫，至該國接受國會質詢或批評？
日本人最親美也受害最深，但他們沒有一絲絲權力表達憤怒。
中國小心謹慎地看待後金融海嘯的時代，最壞的已過去，因此全球一致行動的時代已結束。
從此是各國角力的開始。
中美不可能全面鬧翻，但也不可能為了換取對美貿易，中國再誤上賊船。
從去年開始，中國官方幾乎駁回多數國企對美併購案，中國不想當個傻子，投資美國，再被當地工會套牢。
一位了解中國核心政策的朋友告訴我，中國官方領導人的原語談話，「連自己多少斤兩都搞不清楚！被騙光了，還以為自己是贏家！」
按照最新2010年新數據，西方至今仍佔全球經濟總額2/3。談亞洲崛起，不如正確地說亞洲只分了一杯羹。
至於所謂「中國統治世界」，別跟著美國瞎鬧了！
C 形人生，處處是起點
上班族新生活運動 GapYear 休耕
過去，我們習慣悶著頭往前衝，即使遲疑，也不敢在既定的軌道上逗留，但不肯停的後果，往往是比走的慢，但走對路的人落後更多。當前，台灣流行起休耕運動，在平均壽命76歲、世界愈來愈平的社會裡，要打破直線習慣，要開始過循環人生。
GapYear，西方早重視 過去，亞洲人的習慣是悶著頭往前衝，即使遲疑，也不敢在既定的軌道上逗留。但不肯停的後果，往往是比走的慢，但走對路的人，要落後更多……
沒有休耕，土地裡的養分來不及復原，農作物的年收成就會一直衰減，務農20餘年，荷鋤茗園園主何發吉說「休耕一年後，再復耕，農作物的收成甚至可以達到前一年的一倍」。事實上，台灣最近興起的「休耕」浪潮，在北歐，卻早已是大學生的必經歷程。
(北歐學生必修課)休息1年看世界
「北歐不少大學的學制中，有一年的休息年，為的就是要讓學生停下來，思考自己的方向，或是出去看看世界，」教育部高等教育司司長陳德華指出，讓學生休息一年，最終目的是要增強學生的國際競爭力。
這空檔的一年，英文名稱就叫做：GapYear。「Gap就是一條溝。大學畢業找不到方向，可以是一條溝；找不到工作的熱情所在，也是一條溝，」
知名旅遊作家褚士瑩認為，人生並不只是一條直線，而是在人生的每一個轉換階段，都常常會出現一條「溝」。過去，「亞洲人就算看到了生命的『溝』，也不敢停下來，因為害怕落後大多數人。而西方人習慣對自己誠實，看到『溝』就跳進去思索，直到清楚明白，才跳出來，繼續人生的下一個階段，」褚士瑩認為跑得快的亞洲人，常常跑錯人生方向，又不敢回頭或修正，到頭來不一定比西方人快，最後甚至落得一個「事倍功半」的人生。
(美國教授停看聽)重讀大一瞭解學生
美國一位大學教授納珊（RebekahNathan），教了15年書後，卻發覺自己愈來愈不懂得現在的學生在想什麼，為何喜愛蹺課勝過上課。
被這個問題困惑的她，2002年時竟然重新申請進入大學就讀，要藉由再次成為大一新鮮人的方式，明瞭現今學生到底想些什麼。而在那一年中，納珊教授也體驗了一個她的學生從來不跟她分享的角度與世界。
她的著作《當教授變成學生》（MyFreshmanYear）中，納珊教授談及，她過往總是排出許多空檔時間，讓學生可以找她聊聊學業或是人生方向，然而，她卻發現近幾年來的學生，根本不會想找她懇談。
再度體驗新鮮人生活後，納珊教授才發現，現在的大學生必須學習的科目愈來愈多，加上網路資訊的發達，很多學生不再有時間，去當面請教教授，而是把網路當成了教授，做最有效的時間投資。
事實上，特立獨行的不止納珊教授一人，據行銷市調公司Mintel在2005年發佈的報告，英國每年約有20萬到30萬成年人，會透過轉換工作或申請留職停薪，展開「GapYear」。
圓形人生，處處是起點 為什麼過去寧願跑錯方向，也不太敢停下來的台灣人，愈來愈大膽實驗休耕？隨著世界愈來愈平，人們為什麼開始要過圓形人生？
暢銷書《C型人生》指出，在全球化與長壽的趨勢引導下，過去從一而終，像一條單直線邁向衰老、死亡的人生概念，已經受到挑戰。
「從前的世界是圓的，人生是一條不能回頭的直線；現在世界是平的，人生卻變成圓的，」一位台北上班族體會很深，過去觀念是讀書畢業，工作到老，然後等著退休的直線人生；但現在的潮流是，學習、工作、休息、退休不斷循環的圓型人生。為什麼會出現這麼大的轉變？
平均年齡76，台灣上班族必須退而不休 原因之一是現代人愈來愈長壽，以及社會人口結構愈來愈老化，讓退休的概念也跟著退休了。
100年前，美國人的平均壽命只有47歲，今天已經逼近80歲；而台灣人口平均壽命也已延長到76歲。隨著醫學進步，人類壽命還將延長到90歲、100歲。去年以95歲高齡過世的管理大師彼得．杜拉克，就在著作《下一個社會》中明白點出，未來的人只要體力許可，必須工作到75歲，甚至更久。
密切注意趨勢變遷的工研院經濟與資訊服務中心主任杜紫宸就指出，以美國為例，愈來愈多機構願意接受高齡就業，55歲以上的就業人口，從1995年起上升了22％，代表許多工作者必須不斷的工作、學習、再回到工作，「才能養活自己晚年。」
全球企業競爭激烈，人們尋求紓壓
全球化的競爭激烈，也促使人生變成圓的。企業生存愈來愈困難，讓愈來愈多工作者必須超時工作、甚至全球飛來飛去的旅行開會。因為工作愈來愈辛苦，拚命後想去休息的人，也就愈來愈多。
51歲的中國通運公司董事長王調軍，今年8月初卸下工商建言會祕書長職位後，狠狠地放自己一個月的長假，以調整身心為首要——就是要恢復健康。
過去他沒有體會這麼深。
去年，父親去世；八個月前，身體出現狀況，身心困頓，妻子要求分手，以離婚收場。後來朋友介紹他到妙禪師父處學打坐，終於讓他身心安頓。只要人在台北，他一週就去精舍打坐三天。「出社會後，我的工作就沒斷過，」太過重視成就，讓他疏忽家人。
「實在太累了，要給自己放個假。」王調軍現在也常到台北市大直劍南路附近的幾座郊山爬山。
職場要求第二專長，工作者回流學校 但是休耕養傷，並不是退縮不再出場，相反地，是痛定思痛。
「先照顧好自己，才能照顧好別人。」中華電信董事長賀陳旦就認為，偶爾休耕也很不錯。他擁有美國都市計畫碩士，當過台北市交通局長、交通部政務次長，五年前在交通部任內，與當時部長葉菊蘭不合，一怒辭職。整整兩年，他什麼事也不做，只過著他騎單車的自在生活。
「只要沈得住氣，別人會看到你，會再給你機會；現代人步調太快，慢一點其實是好事0」賀陳旦說話不疾不徐、氣定神閒。
漫漫職場，一招走天涯的時代不再，許多工作者都必須培養第二、第三專長，上班族必須隨時隨地重新當學生，也是現代人生變圓的重要原因之一。
現年28歲的廖胤翔，今年3月離開負責神達電腦法人關係的專案經理職務後，利用近半年的時間學瑜珈，現已考取瑜珈師資證照。雖然瑜珈老師不會是她的下一份工作，但卻將是她另一個新的人生循環起點。休耕中的廖胤翔，學了日文、嘻哈舞蹈。已有四年半職場歷練，廖胤翔笑著說，重回職場後，恐怕得時時與金融數字為伍、天天加班，因此要為自己多培養一些興趣，在未來的人生中回饋自己。
慢慢的才知道
01.慢慢的才知道，太在乎別人了往往會傷害自己
02.慢慢的才知道，對自己好的人會隨著時間的流逝越來越少，
03.慢慢的才知道，一個人要自己對自己好，因為真正關心你的人很少，有了事他們也不一定會在你身邊。所以要自己照顧自己
04.慢慢的才知道，真心對一個人好不一定有回報，而你忽略的人往往有可能是最重視你的，
05.慢慢的才知道，很多東西是可遇而不可求的，很多東西只能擁有一次，
06.慢慢的才知道，戀愛不一定是真心的，有可能是利益關係，有可能是攀比心理，
07.慢慢的才知道，不要和別人爭論什麼，因為那是沒有結果的，無論誰對誰錯，
08.慢慢的才知道，很多時候自己遇到不開心事，千萬不要渴望別人同情，大多數人會採取冷漠回敬的。那樣會更讓人家看不起，
09.慢慢的才知道，有很多東西是不屬於你的，你使勁強求會遭天遣的，
10.慢慢的才知道，未必做每件事情都有意義，可是做的每件事情都覺得是一件回憶!
11.慢慢的才知道，人的性格可以差異到如此之大，
12.慢慢的才知道，許多曾經的人會變的讓你認不出，但請留住回憶。
13.慢慢的才知道，從現在開始應該把握每一個你能把握的人，放棄你留不住的人，不要因為想留住個別人而失去一群人。
14.慢慢的才知道，自己一定在乎自己的自尊，但你的自尊在別人眼裏根本不算什麼，
15.慢慢的才知道，不要心情不好的時候對周圍人發脾氣，渴望他們諒解你，人家不是你的父母，現在你可以明白父母對自己多麼重要，
16.慢慢的才知道，即便有人對情感看的無所謂，你一定要堅信，人之間的感情，有可能會令所有東西都無法超越的，但記住，只是有可能，
17.慢慢的才知道，原來現實如此的無奈。
18.慢慢的才知道，會遇到許多自己看不慣的人或事，但那與你無關，別人愛咋整隨他便，別生不該生的氣，不值，
19.慢慢的才知道，聰明的人看得懂，精明的人看得准，高明的人看得遠。
20.慢慢的才知道，兩個天天在一起的人不一定是朋友，有可能什麼都不是，
21.慢慢的才知道，會遇到很多誘惑，無論別人怎麼樣，你是你，你有你的原則和底限，
22.慢慢的才知道，會有人很討厭你或者和你過不去，但是他愛怎麼樣就怎麼樣，我們要大度，不和小人計較，但前提是你正確，
23.慢慢的才知道，很多人無法理解男女之間的朋友關係，在一起就一定是戀人，不是戀人就一定不能在一起，
24.慢慢的才知道，學習要刻苦，因為憑聰明就能應付考試科目的人是鳳毛翎角，
25.慢慢的才知道，原來時間一空閒下來是那麼無聊，絲毫沒有中學的充實的感覺，
26.慢慢的才知道，手機是別人有事找你的時候用的，並不是為了交流感情的
27.慢慢的才知道，可以不把所有人當朋友，但千萬不能把一個人當敵人，至少可以當同學，
28.慢慢的才知道，玩你能玩的起的，玩不起的千萬別玩，不然會輸了什麼都沒有的，
29.慢慢的才知道，快樂常常來自回憶，而痛苦常常來自于回憶與現實的差距，
30.慢慢的才知道，那些嘻哈打鬧只是消遣而已，而過往的抽煙打架更是無知.
31.慢慢的才知道，有很多人的想法與做法你無法理解，或是根本不知道他在想什麼，千萬別在那揣摩或者瞎猜，那樣會讓自己累，既然人家要保持神秘感那就讓人家保持去啊，自己又不是占卜師，
32.慢慢的才知道，不要把自己想的有多高，沒有絕對性的勝利，也沒有絕對性的失敗
33，慢慢的才知道，生活是有很多不公平的，你一定要正視，相信實力和群眾的眼睛，
34.慢慢的才知道，兄弟情義有時候未必是想像的那麼美好，只有自己真心付出，才有可能得到別人的真心對待.
35.慢慢的才知道，有的人不斷的算計，到頭還來是會輸的很慘，所以應當保持一個平和的心!
36.慢慢的才知道，有的事情不是自己所願意的，但是有的事情必須得去完成，那也是對自己的一段特訓.
37，慢慢的才知道，原來兩個人在一起或真或假，相處的時間還是佔據著重要成份.
38.慢慢的才知道，現實根想法的差距，必須要隨機應變，跟上生活的步伐!
39.慢慢的才知道，自己也在慢慢長大，不在是小孩子了，適應著每一件事的成長.
40.慢慢的才知道，不要把自己想的有多高，沒有絕對性的勝利，也沒有絕對性的失敗.
41慢慢的才知道，給人留一線日後好相見的真正意義，沒有永遠的敵人只有永遠的朋友，凡事不要做的太絕，事情的結局都是用嘴巴說出來的.
42.慢慢的才知道，不管玩的多好的朋友都有可能失去，但是我們還是要樂觀面對，若是真的把他(她)當作自己的朋友就應該為他(她)祝福.遙望!只是做自己所做的.
43.慢慢的才知道，自己在慢慢接受社會了，所以也要慢慢學會適應.
2010年7月24日 星期六
操控潛意識，訓練更厲害的自己！：在家自修的心想事成課，開發你還沒用到的90％
○簡單催眠＋自我暗示，改變”現狀”沒這麼難！
○潛意識的力量超乎我們想像，但我們能向潛意識許願、指派工作嗎？它是怎麼運作的？
○「催眠」是什麼？為什麼有人可以利用催眠加入自我建議，讓自己的潛意識發展力量？
○亞馬遜書店讀者一致推薦「真正能照著做的潛意識開發書」，從「徹底放鬆」到「簡單催眠」，閱讀本書不只是讓你更了解潛意識，更可以實地操作，讓你可以在家長期練習使用潛意識的心智。
根據統計，一般人只用到了10％的潛意識力量，想開發這個你我過去可能都聽聞過有巨大力量，但卻難以探索甚至體驗的自我領域，本書就是你「找到另一個更厲害的自己」的敲門磚。
本書蒐集了目前關於潛意識有強大力量的許多證據，同時每個章節均附上潛意識引導者的引導用話，讀者可以按著這些部分練習進入與潛意識對話。
事實上，潛意識並不是什麼神秘的領域，它可以在我們許多日常生活中的角落被發現，同時我們也可以由這些跦絲馬跡中尋找到使用我們這種強大內在心智的方法。例如：
潛意識能比顯意識更能多工處理及深度記憶：
假想你想要同時間「拍頭」並「順時針撫摸肚子」。一開始會做不到，但是你很快把其中一項動作送進潛意識以後，就變得很容易。如果你要轉換這兩個動作的功 能，改成摸頭和拍肚子，又會開始覺得困難。不過你可能只需要數秒時間學習其中一項功能，並把這項任務交代給潛意識後，又可以在同一時間內，成功做到兩個動 作。
潛意識的「想像」有時會比顯意識的實際訓練更來得有效，這一點在現代的運動員訓練中已被採用：
心理學家曾利用三種不同的方式，讓初學者學習全新的技能，訓練受試者「擲標槍」（這些人過去沒有接觸過這項玩意）。實驗方式是：第一組聽課，了解「擲標 槍的藝術」。第二組則是實際練習擲標槍。第三組則練習使用想像力擲標槍：第三組受試者坐在舒服的椅子上，閱讀讓自己放鬆的步驟，然後試圖在腦海裡，描繪出 將擲標槍射進牛眼的英姿。在每一組練習一段時間後，想像組總是表現得很好，或優於其他兩組。
人類在童年時植入的潛意識，對未來的表現有深刻的影響：
幼兒要學習翻身、學習爬行、學習走路、學習拿一杯牛奶，並學習喝牛奶的時候不會濺出來等，這些活動都要透過龐大的程式執行。而這些程式需要趕在「時 窗」（time window）關上前建立。時窗關上後，寫入程式時將會遭遇限制，而如此限制很難被解除。專家表示，嬰兒半數的腦細胞，因為沒有被使用的緣故，在五歲時死 亡。
「視力視窗」的開放時間，則從出生到兩歲。這項概念已經透過1970年的一項實驗證實：實驗者將剛出生的貓的眼皮縫上，兩週後解開縫線，卻發現小貓已終生失明，因為視力的神經元，已經被挪去發展其他功能。
「語言時窗」的開放時間，則是從出生到十歲。我們都有注意到，小朋友學習新語言的速度，往往比大人快。人類除非是在年幼時學到新語言，否則終生都會帶著口音。
除此之外，潛意識的記憶容量驚人（有些事你甚至不知道它記得，像是童年的不愉快而造成對某項事物很抗拒），完成使命的能力也更高（只要你懂得引導它）。
雖然潛意識的力量這麼強，但我們一般難以使用，因為主管思考和知識的顯意識會使我們壓制潛意識的出現。本書會教你不妨先丟掉「我辦不到、失敗了怎麼辦」的這種顯意識思考，學習讓潛意識在適當引導下，「不知不覺」地為你完成那些自己一直以為很困難的真正心願。
本書作者是一名退休的太空工程師，九歲時曾被心臟科醫生宣布得了不治之症，但經過潛意識治療後而神奇復原，他從而成為終身的潛意識研究者，本書就是這位學科學的作者獻給一般大眾的最精簡個人化潛意識實作書籍。
本書特色
本書將可助你輕鬆學會操控潛意識。你將可以真正習得：
● 專業的催眠用語，讓你進入潛意識的狀態，並且深度放鬆
● 在潛意識中設定心智目標（以「覆寫」的方式揮別讓你不愉快、但你本身不知道的恐懼經驗）
● 給自己的潛意識植入「身心健康」建議，讓你能對潛意識掌管的身體各器官溝通，增強自己的免疫力及自癒力
經常練習及使用本書的方法，以下的最常見個人困境都可以尋求心智中解決：
● 甩開惡習
● 增加自信
● 學得更快、記得更久
● 獲得成功
● 增加記憶力(其實是回溯能力)
● 更有創意
● 促進身心健康
● 和潛意識溝通，能夠分析直覺和解釋夢境等
● 教導你的潛意識和顯意識好好合作，而非保持對立
● 激勵自己改善工作習慣
● 監控進入自己潛意識的意念
● 更加完全放鬆，並更能一夜好眠
● 快速拋開壞情緒，轉成好心情
作者簡介
哈利．卡本特（Harry W. Carpenter）
現已為退休的太空工程研究員，卡本特由於幼年歷經過潛意識治療的神奇體驗，因此一生都在從事這方面主題的研究，他也在加州長期擔任相關主題課程的講者。
本書是他在多年推廣潛意識訓練後，首次以系統性的介紹及方法彙整出版的潛意識開發DIY入門書。有關更多卡本特的報導及他的潛意識施作理念，可以上本書的官方網站：www.thegeniewithin.com參閱。
操控潛意識，訓練更厲害的自己！（書籍內頁試閱）
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潛意識的法則
期待，就是預言的自我實現 就像算數時，你必須遵守數學的法則，才能得到正確解答。儘管有時候沒有遵守法則，還是可以得到正解，不過這種事並不常發生。潛意識的運作，也是一樣的道理。我很想說，如果你遵守本課潛意識的法則，你一定成功，但卻沒有人敢這樣保證。不過我敢說，不遵守潛意識的法則，和的確遵守法則相比，前者比較不可能成功。有些法則很簡短，解釋起來也很簡單。我不會為了增添這些法則的重要性，而加長解釋篇幅。重複、重複、重複
讓潛意識接受的程式，需要加以培養。在潛意識中寫入程式時，需要重複此一狀態，直到被潛意識完全接受為止。程式被接受後，會週期性循環，確保此程式運作無礙。情緒
植入建議時，加入情緒會更有效。在潛意識中情緒就是力量。在潛意識中寫入程式時，你必須使用情緒以獲得成功。現在式
顯意識活在我們所知的時間，就是過去、現在和未來，而潛意識只活在現在。在潛意識中，過去只是現在的往事，未來則是現在的預測。 下面的例子，將解釋使用現在式的重要性。對於潛意識來說，「我將會快樂」是表示你現在不快樂；但是你未來會快樂。首先，未來從未到來。所以不要要求潛意 識在未來替你做事。首先，對潛意識來說，未來就像是夸父逐日一樣，永遠都追不到。再來，「不快樂」會成為你交代潛意識現在達成的目標。然後，你的潛意識就 會以讓你不快樂為己任。 正確的用語，是使用現在式：「我很快樂。」但是你可能會說，你的寵物貓或寵物狗剛剛死去、你考試砸鍋，或是你 被國稅局約談的時候，你並不快樂！好好，但是你想要走出陰霾對不對？那你就要想：「我現在很快樂。」「現在覺得快樂」，就是你交辦給你潛意識完成的任務。 神經遞質雙向運作：從心智傳送資訊到身體，也從身體傳送資訊到心智。當你的潛意識接受「要快樂」的指令後，此訊息就會傳遍全身所有細胞，讓你的身體以快樂 的表現回應。一次只採用一個概念
潛意識一次只接受一個指令。一個以上的概念（想法、習慣、程式）可以同時並存在潛意識中，不過只有一個會被執行。因此，當潛意識認定某一個概念，這個概念就會顯現在你的行為中。 除非有更強勢的新概念崛起，打敗舊勢力，潛意識才會放棄原有採用的概念。重點是概念無法被抹滅，因其已經嵌在你的潛意識中，而你的潛意識不會忘記。而負面概念必須被更強大、更積極的概念擊敗。好消息是潛意識不會追究概念的來源，所以只要用積極的概念取代即可。 想像你是一個大天平，兩隻手分別向旁邊展開，並與地面平行，另外，兩隻手上各放一個秤盤。想像你是個「搖晃的」天平。只要將東西放在天平的一端，天平就 會倒向那一邊。此天平衡量的是，你對某事採用的概念。你的右手拿著秤盤，上面放著負面的想法，左手手上的秤盤，則是裝著跟自己有關的，正面積極的概念。天平會導向優勢概念那一端。
假設你在正常健康的家庭環境下長大，父母給你很多愛和照顧，你培養的自我形象，就是沈穩和自信。所以，左邊的正面概念當道，天平會往左傾。你長大後會表現出自信。 相反地，假設約翰從小在不正常的家庭環境下長大，往往被負面想法轟炸：「你不好。」、「你以後一定一事無成。」、「你是壞孩子。」、「你怎麼做都不 對。」、「你永遠學不會。」他20年來都活在這種家庭環境下，常常（重複）聽到這些負面的評價，而父母常常帶著憤怒或諷刺（情緒）責罵他。 幾年過後，約翰（在他的顯意識）知道他很聰明、受過良好教育，也長得俊俏，但是不知為何，他（潛意識）總是自我形象低落。當顯意識和潛意識衝突時，潛意識總是占上風。 為了將低落的自我形象扭轉為自信，約翰不需要了解他從哪裡得到低落的自我極、健康、建立自尊的確認。他必須在天平的左邊增加重量，直到天平不平衡，並且，嘿嘿！讓潛意識接受積極的概念。現在自信心這個概念當道，並影響約翰的行為。 約翰之前暴露於負面評價之下。他要如何在短時間內擊敗掌權多年的負面特性呢？他可以本書之後介紹的課程，透過在alpha狀態寫入積極程式，加速取代過程。 葛雷瑟（William Glasser）醫生在其著作《沒有失敗的學校》（Schools Without Failure），建議將此概念納入學校體系。葛雷瑟醫生建議強調積極正面的回應，並減少負面的回應；老師不要責罵學生，也不要有不及格制度，因為如此學 生畢業時，會有較佳的自我形象，也會學習地更快、更輕鬆，也更開心。葛雷瑟的想法有很多優點，不過並未獲學校系統採納。
「期望」是什麼
你在之前的課程，已經了解潛意識是目標導向的電腦。你給潛意識什麼目標，潛意識都會使命必達。真心誠意的期望，就是你下達給潛意識的目標。因此，潛意識的法則是：當潛意識期待某事，某事就會成真。以下有好幾個例子：
「安慰丸」的意思是「我一定會開心」。製藥業者在測試新藥時，一定納入了「安慰丸效用」。 安慰丸看起來和一般受試的藥丸沒有兩樣，但是卻沒有任何療效。不過，所有相關的研究，都指向了同一種結果：至少30％的病患使用安慰丸後，療效和使用真藥 的病人一樣。除了病人相信安慰丸具有療效，是能解釋安慰丸效果的唯一理由。 當病人不知道醫生給他們服藥，安慰丸效果便煙消雲散。病人不知道，就沒有期待。本實驗的目的，是證明安慰丸效果是出於期待，而非其他理由。 史坦巴哈（Sternbach）醫生，在1964年將沒有療效的藥丸，給了其中一組志願者服用。初次給藥的時候，醫生告訴他們，藥丸會讓他們胃痛。第二 次則告訴志願者，藥丸會減輕胃部活動，讓他們感到飽足。第三次告訴志願者，藥丸是安慰丸，可以進行調節作用。雖然史坦巴哈醫生每次都給一樣的藥丸，但是三 分之二的受試者的胃部活動，竟然呈現史坦巴哈醫生的囑咐。這表示，受試者胃部反應，是根據受試者的期待反應。 很多研究也已經證明，病 人的信念可以改變醫藥的療效。大藥丸的療效優於小藥丸。彩色藥丸的療效也優於白色藥丸。苦藥丸的療效優於沒味道的藥丸。注射也比吞藥來得有效。醫生的囑咐 比護士的叮嚀有效。穿白袍的醫生，比穿便服的醫生的話更有效。病人對醫藥的相信，也來自醫生給藥的過程。班森（Benson）醫生在作品《永恆之 藥》（Timeless Medicine）表示，安慰丸的療效，是真藥的九成，而醫生開立真藥的方式，也會影響到真藥的療效。 例如：醫生測試胃潰瘍的新藥時，發現如果告訴病患，這是「強而有力」的新藥，會帶來70％的成功率，但是如果醫生只告訴病患，這是「實驗階段」的新藥，成功率只有30％。 最近的研究也顯示，醫病關係會帶來推波助瀾之效。如果醫生將病人看成積
極參與的合作夥伴，安慰丸的效果，會比病人對醫生聽命行事的關係，還要來得更強。 安慰丸效果甚至在手術也有效。摩斯利（Bruce Moseley）醫生，宣稱對五名病患施行關節鏡手術（對小傷口進行的手術）。不過這五名患者實際上進行假的手術，醫生的確切開傷口，但是並未進行實際的 手術。兩年後，患者認為手術順利，手術後代來的好處，和疼痛減輕的程度，與實際接受手術的病患相同。其中四名安樂完效果的受試者，甚至還對朋友推薦此手 術。 在1957年發表的萊特（Wright）案例，更證明了安慰丸效果的妙用。萊特先生患了癌症，他的醫生克羅弗（Bruno Klopfer）宣布他只剩下幾天壽命。不過，萊特發現有種抗癌新藥叫Krebiozen可以治療癌症，因此哀求克羅弗醫生為他注射Krebiozen。 雖然克羅弗醫生覺得萊特先生已經回天乏術，但是出於憐憫，他還是在週五為萊特注射了Krebiozen。 當克羅弗醫生禮拜一回到醫院 時，他猜想病人可能已經魂歸西天。孰料萊特先生還在世。更令克羅弗醫生驚訝的是，萊特竟然還活蹦亂跳。而克羅弗醫生發現，萊特的腫瘤，就像「融化在熱鍋上 的奶油」一樣。萊特先生出院回家，並過著正常的生活，直到他發現Krebiozen沒有用。因此萊特先生再度入院，並奄奄一息。 克羅 弗醫生知道，是安慰丸效用治好了萊特先生。所以他告訴萊特先生，新聞報導的Krebiozen是舊藥，克羅弗醫生又為萊特先生打一針，並告訴他這是新的 Krebiozen。結果萊特先生的腫瘤，再度像融化在熱鍋上的奶油。之後又有一篇報導指出Krebiozen真的沒用，這次萊特先生三度入院，並在數日 後過世。 在此我要引用庫辛斯的話，結束對安慰丸效應的討論。庫辛斯寫過好幾本書，並在大學研究所授課，主題是他自己如何從絕症中痊癒：他利用笑聲刺激自己的免疫系統（人體的自癒系統）。 庫辛斯說：「長久以來，醫學已經發現了人體的基本系統，如循環系統、消化系統、內分泌系統、自主神經系統、副交感神經神經系統，以及免疫系統。但是還有 兩種系統對人體運作至關重要，也需要多加強調，即『治療系統和』、『相信系統』，這兩個系統相輔相成。治療系統讓人體動員所有資源對抗疾病，而相信系統則 往往扮演了啟動治療系統的角色。」
反效果
你睡不著，你越想睡，卻越睡不著。
潛意識的能力＝顯意識能力2
因此，你越努力壓迫意志，想像的能力就會越大，並呈現等比級數增加。所以，「記不得」便因此獲勝。你越努力命令顯意識做事，反彈的力量便越大。所以，克 服的撇步是，不要為你想要的東西努力，讓一切自然發生。你的顯意識必須放手讓潛意識完成目標，你的顯意識必須保持被動，並且置身事外。 第二個關於反效果的現象是：當你努力命令自己去作某事時，便帶著更多失敗的恐懼。恐懼是強烈的情感。如果失敗的恐懼強過想要努力成功的意念，你的恐懼會獲勝。失敗的恐懼被你的潛意識接受，並且勝過顯意識想要成功的心。 想想下面的心理實驗。想像一塊四吋寬的木板，懸在半空中，離地六吋。你踏上木板，走來走去，很簡單吧。好，現在想像這塊相同的木板在兩棟30層樓高的摩 天大樓中。現在再走在木板上！比較困難，對不？這明明是同樣的實驗，同樣的木板，後者卻帶給你莫大的恐懼。「如果我掉下去了，怎麼辦？我會死翹翹！往下看 好可怕！每個人走在這麼窄的木板上，都會滑下去。」不管你多努力命令自己走在木板上，你的恐懼還是更強烈。要走在木板上，需要對自己的能力有高度自信，這 樣的自信要大到相信自己必能成功在木板上來來去去。 又比如你在大群觀眾面前打高爾夫球，你想要來個漂亮的發球，但是你擔心發球失利。 你越努力命令自己放輕鬆，並擊出250碼，可以一路打到球道，你就變得越緊張，導致發球失利。老虎伍茲（Tiger Woods）對自己非常有自信，所以他不會想到恐懼，而是放輕鬆，成功揮桿，並且先馳得點。 你要和反效果法則對抗，必須要有信心，以驅散恐懼，另外你必須期待自己會成功。至少你要有中性的態度。你也必須抵抗使用顯意識的欲望。 在一家心理開發教育商席瓦國際公司（Silva International）的進階課程上，我曾經目睹了關於探測棒的心理實驗。我回家後告訴太太，她要我在她面前重複這項實驗。我當時還沈浸在課堂上帶來的興奮感，所以我很有自信地認為，如果老師做得到，我也做得到。 首先，我離開房間，讓太太把車鑰匙藏起來。當我回到房間時，我使用探測棒，並朝棒子指引的方向走去。當我經過一桶日本柿子時，探測棒突然交叉，我把柿子移開，發現了我的鑰匙。哇！我們兩人都驚嘆不已。 然後我請太太想像房間某處有一道牆，我開始繞著房間走，經過某處時，探測棒又在她想像有牆的地方交叉了。哇哇哇！ 可到了下次我上課的時候，我覺得我也可以進行相同的表演。但之後我想：「如果我失敗了，不但丟臉，班上同學也會對我沒信心。」所以，你可以推斷，下次我 如法炮製探測棒實驗時，我果然失敗了。對失敗的恐懼│擔心讓學生失去信心的恐懼（這對本課程相當重要），擊敗了我的意志，讓我無法進行成功的表演。表現的法則
表現的法則，是指每個意念都會影響身體的反應。
把眼睛閉上，並想像一個多汁的檸檬。你的雙唇噘起，並開始分泌唾液。
把眼睛閉上，並想像某人用指甲刮黑板，這個聲音讓你背脊發冷。
看書或看電影的時候，是否因為悲慘的愛情故事而哽咽呢？
這些反應都是表現的法則的例子。心靈和身體是合一的，因此兩者互相影響。 知名心理學家詹姆士曾表示：「其實沒有什麼意識，因為感覺、情感、或意念，並不是直接親自影響某些活動。這些活動不一定事透過外在的衝擊，可能只是脈搏 （心跳）改變，例如滿臉通紅或滿臉蒼白等等。但不論如何，當有意識的時候，並以信念為基礎，上述現象便會以某種形式存在。就像當代心理學中，最後獲得了信 念的概念，即意識處理任何資訊時，必須要經過開放或隱藏的活動。」 每個想法都會造成生理反應。如果刺激可以經過顯意識，到達潛意識，並被潛意識接受。這樣的意念或想法，必須透過語言或動作表現。如果某意念或想法，一再地被重複，此想法就會表現在生理上，例如：
憂慮＝ 胃潰瘍
憤怒 ＝釋放腎上腺素，血液循環、精神、脈搏或呼吸等都改變
恐懼＝神經質、胃不舒服
食物＝飢餓
1百多年前，有位醫生在一名胃部受到槍傷的男子進行實驗。這名外科醫生讓這名男子住在家裡，給他一個房間，交換條件是這名男子可以讓胃部的開口保留一段時間，讓外科醫生進行研究。透過一窺胃部的奧秘，外科醫生發現，所有心情都會影響這名男子的消化作用。 哈佛大學的加農（W. B. Cannon）博士發現，常常培養情愛，會讓眼睛發亮、並可改善血液循環、消化系統、排泄系統。但是恐懼、嫉妒、和仇恨卻會帶來反效果。這些負面想法也會減少紅血球的製造。 第3課提到的器官語言，就是重複的意念，外顯於器官上的例子。但柏（H. F.Dunbar）博士在其作《情緒和生理改變》（Emotion and Body Change）中指出，「長時間沈浸在某情緒中，會造成器官組織改變，系統也會受到影響。」 在尚未得到科學證實以前，貝利（Bailey）在30年多前的著作中，已提出了下面優美的描述：「人類用整個身體思考，每個細胞都有零星的思考能力。人 類不只是擁有大腦的身體，而是身體影響大腦運作，身體由大腦塑造而成，大腦想什麼，身體也想什麼，身體想什麼，就變成什麼。」 貝利用一個例子解釋，他有個病患不喜歡自己的岳家，但是他太太堅持每週日都要去娘家串門子，病人壓下了他的嫌惡，因此得到了關節炎，這便讓他有藉口留在家裡。
今天有很多科普書，提到了心智和身體之間的連結，這些知名作者，包括波利森科（Borysenko）、佩特（Pert）、多西（Dossey）、喬普拉 （Chopra）、帕勒提亞（Pelletier）。其中，佩特博士夫婦和多西在其著作都曾提到，我們的細胞會和潛意識對話。 古諺有 云：「不快樂的時候，表現出快樂的樣子，你就會變得快樂。」嗯嗯，醫學已經為這句話提供了證明。醫學已經發現：大腦使用的細胞，可見於器官各處。如果你覺 得自己不快樂，就會表現出不快樂的行為。皺眉會讓你悶悶不樂。但如果你難過時依舊表現出快樂的樣子，神經遞質就會將身體細胞傳回大腦，讓你的心情，改變成 快樂的狀態。
曾喬治的前十大 BLOG 1.曾喬治 的銷售咖啡因： http://www.no1salesonline.com/
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9.曾喬治 無名：http://www.wretch.cc/blog/TFAJANG
10.曾喬治 on line：http://www.georgetzeng.com/
--> 還有許多！11 ~ 48
2010年7月22日 星期四
誰偷了我的血汗錢！為什麼這麼努力卻越過越苦?揭開薪水不漲真相。
10年來，台灣經濟成長近3成，但上班族實質薪水卻倒退嚕，還要負擔7成所得稅，我們辛苦創造出來的財富，被誰剝奪 了？10年來，台灣經濟成長近3成，但雇用人數超過5萬人的31個主要行業中，近8成實質薪水倒退嚕。12年前，我年薪130萬，現在剩下80萬，這工作 做了26年，從來沒想到，有一天，年薪會低於16個月，只剩13個月。
我是台北工專電子工程科畢業，工作不難找，宏�有通知我面試，那時，宏�在南京東路，非常小，面試我沒去。我如果去 宏�，現在就不得了。薪水變少，很多人生計畫都改變了。我48年次，以前計畫45歲退休，因為，130萬年薪，十年後變200萬，這很合理吧？現在工作不 穩定，老闆一天到晚說要裁員，我年紀比較大，萬一離開，只好創業，創業要有本錢，風險又大；我想做到65歲，但是，不知道能不能做到那時候？
你問我是不是要更認真（工作）？
我本來工作就很認真，每年考績不是甲等就是特優，現在呢，（要保住工作）就要更配合老闆了。一位中年受雇者的心聲，停滯的十年，經濟成長、薪資不漲
「財富不屬於擁有它而屬於享受它的人。」這是美國開國元老富蘭克林（Benjamin Franklin）的名言。不過在台灣，這句話應改成「財富不屬於創造它，而屬於享受它的人。
」創造財富的人，卻不能享受財富，這正是目前台灣多數受薪階級處境。為什麼說「不能享受財富」？先看以下數字。
去年，台灣全體民間企業受雇者（工業與服務業，不含農林漁牧業）平均月薪為43000元，相較於1999年，十年薪資略成長5.4％。扣除物價後的實質薪資，十年來不增反減
，變負4.3％！雇用人數超過五萬人的31個主要行業中，近八成實質薪水倒退嚕！但，這十年台灣的國內生產毛額（GDP，俗稱經濟規模）成長達 29.4％，扣除物價後的實質成長17.5％，GDP與薪資嚴重脫勾！將時間拉長，1990年代以前，台灣的GDP與薪資同方向成長，兩條線亦步亦趨、緊 緊相隨；然而，1990年以後，這兩條線卻像分手的情人，貌合神離、漸行漸遠。以台灣的經濟規模來說，只要一年GDP成長約3％至4％，至少也多創造 3000~4000億元，但這些錢究竟跑到哪裡去了？為什麼經濟成長的果實，一般勞工卻分不到？
GDP是一個國家內部生產出來的財貨與勞務的「總價值」。把這個「總價值」想像為一顆橘子，分配成三塊，一塊切給政 府（間接稅淨額如營業稅），一塊切給企業（企業盈餘），一塊切給受雇者（受雇者報酬）。在台灣，2008年受雇者報酬占GDP約47％，遠較日、美、法、 英、德等主要國家低；企業盈餘占GDP比重達48％，遠較上述國家高；政府分到
5％，較上述國家低。可見，台灣的企業（含股東）分到的橘子比別國大塊。再從就業者結構來看，台灣就業總人口約1400萬人，民間受雇者占比近七成，遠較 雇主與公務員多。按理說，受雇者薪資應與其創造的GDP同步，既然十年GDP成長三成，薪資也該漲三成。對主政者而言，這是經濟成長的十年，但對許多上班 族而言，這是薪水停滯、萎縮的十年。不管景氣是什麼燈號、出口成長多少、股市上漲多少、政府減了多少稅，都跟民眾的荷包無關。
全球化與政策謬誤，拉低工資，信心，反映在對薪資的預期上。難怪民眾對政府的信心，也像薪水般，欲振乏力。薪水為什 麼不見了？辛勤栽種的橘子，被誰拿走了？「如果不是labor（勞工）拿去，就是政府跟資本家拿去嘛！政府拿的其實越來越少（指稅捐），所以是資本家拿去 的多。」經建會前主委陳博志說。
為什麼資本家拿得多？有大環境因素，也有台灣本身的因素。大環境因素是國際貿易全球化。貿易通常會使兩國生產要素 （例如勞工薪資）價格趨於一致，在經濟學中稱為「要素價格均等化」。「要素價格均等化」為諾貝爾經濟學獎得主薩繆森（P.A.Samuelson）所提 出，它的基本原理是，當兩國密切貿易往來時，若本國某種生產要素較外國貴，產品的成本較高，企業將改到外國去生產，於是本國這種生產要素的需求會減少，它 的價格也會下降，與外國的要素價格接近。
1970及1980年代，台灣主要的貿易夥伴多是美、歐、日等已開發地區，台灣的薪資水準明顯增加，以1980年代 來說，平均薪資年成長10.7％，當時的經濟成長和一般民眾的感受非常接近。但從1990年代中期開始，台灣的貿易夥伴逐漸轉向東南亞等開發中國家，後來 更以中國大陸為重心，受到對岸勞工薪資較低的向下拉力，台灣的勞工薪資開始停滯。「近十年中國製低價商品充斥世界，國內產業升級與轉型速度不夠快，國內廠 商為提高競爭力，致力壓低生產成本，勞工薪資受到壓抑，這也是勞工薪資所得十年來原地踏步的另一個原因。」經建會副主委胡仲英接受本刊訪問時坦言。
台灣本身的因素有三個：獨厚科技業、稅制不公、管制服務業。政府稅制不公的兩隻手，讓所得分配日益惡化，一隻手是「促進產業升級條例」（簡稱促產條例），另一隻手是綜合所得稅。
謬誤一：獨厚科技業，加速M型化
1991年，促產條例實施，以高科技為主的資本密集產業享有免營利事業所得稅或股東投資抵減綜合所得稅的優惠。當初這些租稅優惠，無非希望這些製造業能提 升競爭力，但二十年過去，台灣製造業仍以代工為主要模式。經建會分析台灣的「貿易條件」（每單位出口能換到的進口量，越少表示出口價值越低），2003年 之後明顯惡化，原因就是台灣的製造業未能掌握關鍵技術，使得台灣無法主導出口價格。即使很多製造業廠商知道他們必須朝設計、品牌發展才有生存空間，但無法 拋棄舊思維，加上稅負優惠，缺乏轉型誘因，長久以來安於代工模式。「他們會想，我只要做代工、接單又可以活好幾年，或者可以仿冒，為什麼要冒險做設計？」 台灣經濟研究院六所所長楊家彥認為。
政府稅負政策朝科技業傾斜，無非想藉出口帶動經濟成長；但，科技業減稅，傳統產業、服務業卻不減稅，等於變相懲罰後 者，競爭條件不平等。有了減稅加持，科技業獲利普遍比服務業高，也較有能力提高員工薪資。「這十年來，從各產業看，台灣製造業薪資成長尚可，但服務業薪資 成長太慢，以致整體產業薪資成長不足。」胡仲英指出。觀察台灣主要行業過去十年薪資漲幅排行榜，電腦相關製造業受雇者薪資漲幅均名列前茅，這只是薪資，還 不包括配股！促產條例為製造業減了多少稅？根據財政部資料，十年稅損達8500億元，相當於全國2.2年的個人綜合所得稅！意即，若促產受惠廠商這十年正 常繳稅，全國人民2.2年不用繳所得稅。科技業稅率有多低？資料顯示，2007年IC設計業聯發科有效稅率僅4.2％，面板廠奇美約5％、友達3.6％、 華映2.2％、台積電9.6％。相較當年營所稅率為25％（目前降為20％），一般企業賺100元，須上繳25元，諸多盈餘百億元以上的科技業者，賺 100元卻只上繳個位數，這公平嗎？
如果說，科技業者拿高額補貼，創造比其他產業更多的就業機會，創造更多的GDP還勉強說得過去，但科技業占總就業人 口不到7％，含科技業在內的製造業占總就業人口27％，產值占GDP比重兩成；扮演內需主力的服務業，就業人口近六成，占GDP的比重更達七成。隨著科技 業外移，未來雇用人口只會越來越少。中央大學經濟系教授朱雲鵬表示，薪資成長的速度跟不上GDP，與電子業不需要低階勞動，薪水高的高階勞動又被派到國外 有關，「以晶圓廠為例，投資一千億元的晶圓廠，需要的是碩士以上的人力，而且，只需要2000人。」創造較少就業機會的產業，得到的租稅優惠，反而比創造 較多就業機會的產業多，凸顯政府「輕就業、重成長」思維，讓資源往少數人身上集中，加速財富M型化。可以說，不見的薪水，是被政府以稅負手段，拿給高獲利 卻少繳稅的企業與其大股東。
政府另一隻稅負不公的手，是「重課勞力所得，輕課資本利得」的個人綜合所得稅（以下簡稱綜所稅）。它雖沒讓薪水變 少，卻讓受薪階級實質可支配所得變薄。台灣的綜所稅來自三塊，第一塊是薪資所得，由受雇者繳納；第二塊是資本利得，包括現金股利、銀行利息與房租收入；第 三塊是執行業務所得，由自立營生者繳納，例如律師費、表演費、版稅。以2008年來說，這三塊比率依序73.31％、20.5％、6.19％，綜所稅多由 受薪階級承擔。
按理說，資本利得越高者，越屬於M型的富人端，稅率應越高；但實際上，目前證券交易所得、土地交易所得均免稅，這兩 塊最肥，卻不必繳稅，導致所得稅根本無法反映實際收入。此外，保險費、儲蓄投資、捐贈等扣除減免利益，也往高所得者集中。「薪水階級不只越來越弱勢，還得 負擔七成的所得稅，這就是民怨所在。因為，經濟問題會造成所得問題，所得問題會變社會問題，社會問題最後就導致政治問題。」政治大學金融系教授朱浩民說。 據統計，在台灣，用政府社福支出來進行的所得重分配效果，比課稅效果大將近十倍，顯示台灣以稅收改善所得分配的效果極糟。如果，各項稅負減免的範圍越來越 大，政府終將因為稅收不足，減少對低所得者的救濟。學理上，政府應該用稅負改善所得分配，但我們的政府，卻用稅負讓貧富差距擴大！
謬誤二：越來越多人從小老闆變成企業雇員。
觀察主計處資料，從一九九一年促產條例實施那年開始，至2008年這十八年間，老闆占總就業人口的比重，從24％降至18％，勞工的比重，卻從56％升至 67％。對照台灣GDP的三大塊，受雇者報酬近年沒有成長，但卻有越來越多的人，從食物鏈上端往下掉，分食原本就不大的餅，平均薪資當然下滑。此外，受雇 者變多，勞動市場由賣方市場轉為買方市場，也讓雇主更有籌碼壓低工資。
謬誤三：服務業管制多，競爭力低落
另一個讓薪資不漲的原因，是占國內就業人口六成的服務業，競爭力低落。競爭力低落的原因，來自高度管制。台灣雇用人數前三大的服務業為批發零售業、金融 業、交通運輸業，後兩者就是被管制的行業。例如金融業，台灣的金融法規相當多，管制過嚴使業者無法以服務創新吸引顧客，只能削價競爭；此外，台灣的銀行業 又無退場機制，經營不善或被業者亂搞而負債累累的銀行，政府還負責救援，銀行又何必進步？政大教授殷乃平就表示，台灣的金融業因政府管制，根本沒有國際競 爭力。交通運輸業受到管制也頗多，例如公車多掌握在地方政府之手，外來競爭者少，導致進步遲緩。楊家彥以自身經驗為例：「我在國外坐公車，什麼時間到什麼 站是可以掌握的，可是台灣公車發展三十幾年了，這點都還做不到。」因人口老化而被看好的醫療服務業，在台灣被高度管制。楊家彥指出，健保制度將醫療資源框 限住，又規定許多照護機構只能由非營利的財團法人才可經營，無形中限制一些有創意的經營資源進入該產業，其人力也無法提升。
政府強調要發展的旅遊業，在台灣也屬特許行業，分為甲、乙、丙三種，有執照才能營業，但是在歐美，旅遊業多採開放； 由於遊業都有跨業經營的需求，涉及餐飲、交通運輸、住宿等食衣住行各環節，若旅行業者要有執照才能經營，「結果服務內容就變成：這些業務除了旅行業者能 做，其他行業通通不准做。」楊家彥說。重重管制使服務業無法提升，也缺乏誘因做產業升級，服務業研發支出占整體產業研發支出不到5％，結果就是台灣服務業 只能做本土，根本跨不出國門。
美、荷、英等國，其服務業出口有鉅額順差，台灣的服務業絕大部分項目是鉅額逆差；在全球服務業中，台灣亦微不足道， 台灣服務業貿易總產值占世界比率僅有0.9％，日本占3.9％，香港與新加坡也各占2.1％。缺乏競爭力，服務業只能從壓低成本來獲利。朱浩民舉例，以往 屬高所得族群的銀行業，薪資已大不如前，「台灣十年前大學畢業生，進銀行的月薪大約32000元到36000元，現在，降到28000元到32000 元。」
當多數人薪資不漲，除了影響其家計，至少還有以下三項衝擊：
一、人民緊縮消費：內需不振，將影響經濟發展。
二、人才流失：可移動的人才往薪水較高的國家跑。
三、生育率下降：薪資沒有展望，又如何敢生兒育女？
面對薪資低迷，政府該做的事，就是提升台灣勞工的生產力。生產力與薪資直接相關，一般人談到薪資，往往誤認為薪資高 就表示人事成本高，其實正確的情況是：如果台灣人的薪資比中國工人高兩倍，但生產力卻比中國工人高五倍，對企業來說，雇用台灣工人還是比中國工人划算，台 灣工人還是有競爭優勢。
解方：除管制、廢補貼、重內需
政府應持續改革高等教育、再造技職教育，讓台灣勞工的生產力比對手高。這些都需要長遠的計畫與投入，無法短期見效， 但這些也都是「今天不做，明天就後悔」的重要工作。此外，台灣須發展內需產業、特別是服務業，但這不意味政府須挹注資金或補貼來扶植某一種產業。「我們都 以為政府比較聰明，實際上不是，」中研院院士胡勝正舉例，美國在1989年做一個大規模人力調查，結論是未來十到二十年觀光業會大幅發展，因此鼓勵民眾到 旅行社去工作；結果十年之後，觀光業確實大幅發展，但觀光業的人才需求下降，因為網路購票取代了旅行社買賣機票人員。
陳博志說，以前台灣肝炎比例很高，政府認為發展肝炎疫苗一定有競爭力，於是從法國買回技術，還花費數十億元蓋了一座 保生藥廠。「結果打完幾年後，人家新技術出來，我們那個東西通通完蛋，幾十億通通不見。」過去諸如「兩兆雙星」之類的例子證明，由政府挑選重點產業發展， 往往皆以失敗收場。政府該做的，是去除補貼、廢除管制，讓業者在公平的環境下各憑本事競爭。雖然促產條例在去年底落日，但政府緊接著推出「產業創新條 例」（立法院二月將審理），這種補貼究竟有多大效果？誰拿到好處？哪些人會付出代價？肥了誰？瘦了誰？值得三思。
民眾對經濟的感受，是建立在薪資上，而不是GDP上。政府應改變重成長、輕就業，重出口、輕內需，重富人、輕平民的思維，讓薪資跟上經濟成
長，才可能還富於民，贏得人心。
政府個人綜所稅來源占比，薪資73.31%，現金股利、利息、租賃20.5%，其他（執行業務所得等）6.19%
資料來源：97年中華民國賦稅年報
1991年，促進產業升級條例實施：高科技等資本密集產業可減免稅，造成國內產業結構失衡。政府開放赴大陸投資：台商登陸投資快速成長，台灣薪資成長率由10.5％一路下滑至2008年的0.02％。
1992年，台灣以觀察員身分重返WTO前身GATT（關稅暨貿易總協定）。
1993年，台灣對大陸出超超過台灣對全球出超：赴大陸投資設廠者增加，台灣失業率開始上揚，16年成長4倍。
1995年，WTO成立，台灣提交入會申請。
2002年，台灣成為WTO會員國：進入全球化市場，產業外移更形嚴重。大陸首度超越美國，成為台灣最大貿易夥伴。
2009年，促進產業升級條例落日：過去十年促產造成稅損8500億元，等於2.2年全國個人綜合所得稅稅收。
2010年，政府推出產業創新條例，引發爭議。
本文轉錄自商業週刊(1158期)
http://www.businessweekly.com.tw/webarticle.php?id=39147&p=1
為什麼這麼努力卻越過越苦？揭開薪水不漲真相！誰偷了我的血汗錢！
製作人：劉佩修 撰文者：楊少強、賴寧寧 研究員：陳泳翰
2010年7月18日 星期日
黑心建商的告白：買屋前不看會哭的17堂課
賺錢很辛苦，買錯房子後悔一輩子！
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回家檢查一下，如果你看到家裡的牆角、接縫、窗框很容易裂開、油漆得一天到晚補…，恭喜你，中獎買到黑心速成屋了！
台灣的房產業，比你想像的還要黑！ 鋼筋少兩成、化糞池沒接管、混凝土隨便搞、中古雜牌發電機……，這全都是發生過的事實！
「無敵海景」、「捷運近巷」、「距離東區10分鐘」、「大隱隱於市」……
建商只需用誇張的字眼，加上那些永遠晚十年的公共建設，就能讓你當個阿呆快快簽約，他們賺到翻，你還歡天喜地以為買到夢想屋！
但是無論如何，你還是夢想有間自己的房子，那怎辦？
放心，幸好有這本書，看完再來談買房。
Q1: 先建後售和預售案各有什麼玄機？
Q2: 實地監工有多重要，公設的軟硬體怎麼看重點？
Q3: 油漆怎麼偷工、馬桶和水龍頭的品牌差很大？
Q4：你家的格局有沒有一箭穿心？馬桶是對床頭還是對門？
Q5：跑單小姐好親切，推薦我買A棟8樓不如省錢買B棟7樓，有這麼好康？
這些問題你能確實回答嗎？
不信風水沒關係，至少要簡單了解讓自己住起來舒服的「眉角」。
房產達人 Sway首先破解建商黑心法門，再教你一步一步去挑選合適的好房子，當個有智慧的買屋者， 買得歡喜、住得安心！
作者簡介
Sway
幫個忙，別猜我是誰，如果你還想再看下去，只要別讓我被黑心建商抓去灌水泥、丟到太平洋就好，因為我老擋人財路。
好啦，還是透露一下，免得讓人認為我不學無術。大學畢業於房地產相關科系，隨即進入不動產行業至今，做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業。網路起飛時，躬逢其盛，與友人合組不動產網站，後逐漸擴大成台灣最大、流量最高的「智邦不動產」討論社群。
值得一提的，曾被黑心建商告上法院「加重誹謗」罪，也曾被疑似黑心建商放話說要廢了網站、走不出大門，所幸目前仍可在不動產相關領域繼續發揮，提供廣大網友、讀者關於房地產的資訊。
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黑心建商的告白：買屋前不看會哭的17堂課
你以為當個黑心建商容易？每天在存款簿增加的零，與下半輩子良心不安中掙扎，那種煎熬，很難過，挺著喝出來的肚子，往賓士的座位中塞進去，夜深人靜的時 候，來自四面八方的無聲壓力，我想要大聲尖叫。最討厭的智邦不動產找上我，本來想要找人毀了這網站，用毒灌爆，害我少賺很多，可是，我覺得該是了結的時候 了，說一些心聲也爽。 最近景氣很熱吧，只要看到報紙就有利多的消息，啥大陸人又來投資辦公室啦，哪間人壽又用了誰的錢來搞豪宅啦，還有，一群群大陸人去看個啥個案，最扯的是，隨便來個大陸人，只要是去哪走走，就被報成「看地打算投資」？ 都是我們這種人出錢的啦！主要報章雜誌的記者就那幾個熟面孔，三天找吃飯、五天找出國、生日送LV 包、買房子打六折，新聞就出來了，還源源不斷呢，你只要給的多，新聞就生的多，這些人筆可厲害了，我老是一邊看一邊笑，這些大哥大姐，還真的神奇，連我都 差點覺得，不買個房子等增值，是對不起自己。 你知道房價怎麼開麼？比如，我的成本價一坪20萬元，那麼利潤如果抓兩成，就是24萬元，成為我的銷售底價。那麼，代銷業者幫我賣房屋，他開價可以二十六萬元，給消費者殺個兩萬元差不多吧？錯！ 對公司來說，一坪還是賣二十四萬元，不過對代銷來說，一坪就是二十五萬元，那一萬元差價，就是分給我的，經過作帳，老闆不會知道，我一個案子就可以多賺好幾千萬元。 那，怎賣呢？我會要求代銷，開價三十萬元，一邊放出一大堆的新聞，告訴大家說這一帶就要發了，再不買就賺不到，一群呆瓜就會來看房屋，三十萬元也通常殺到 二十六萬元就差不多，這樣公司一坪再多賺一萬元，我又有業績獎金可以賺。可你也會懷疑，哪來這麼多阿呆高一成價格買屋呢？ 告訴你，一個案子通常都有半數阿呆，看了新聞來買的，那些不貸款的人更呆，而比較窮的或是年輕夫妻要成家的，要作九成銀貸的那些，更呆，送一點家電就買了，只要抓住他想買房子的心態，樣品屋作漂亮一點，排場大一點，就好。 當然，抓住阿呆也不是一朝一夕的，每個案子都在一年前就要佈局，先放出消息說誰要搞投資，然後找幾個阿陸仔來台灣觀光，買幾個官員說要搞建設，帶記者出國看秀作頂級 SPA ，很辛苦的，你想，不這樣做，哪來的新莊副都心、淡水新市鎮、林口、三峽呢？ 有時我也挺佩服業者，把荒郊野外，教育成「新市鎮的前景」、「唯一有錢景的未來」、「夢想中的城市」，笑死人，鳥不拉屎的地方，買的人還很高興說住到很有未來的地點，你看我們教育有多成功呢？ 記不記得，以前大家都說，買房子要看地點，「地點、地點、地點」，現在呢？沒有了吧？大家改口說「要買有潛力的地方」。邏輯是對的，但是，有潛力，就是僅 有夢想，未來看運氣，你命長就等的到，像新莊副都心，炒了快二十年了，還是一片荒地，當然現在比較好一點，有進度，不過，二十年來，有多少人在這裡煎熬， 在這裡塞車，然後又自己合理化說住在有前景的地方？很好騙。 還有，一堆學者的說法也很妙，本來說「泡沫、景氣循環、價格貴」，後來，全部改成「自住沒差」，一樣嘛，花錢就好，當教授可以賺「研究費、顧問費」，拿錢辦事嘛！ 幾年來的景氣循環，上下洗了不少錢進口袋，遇到天然災害更爽，反正逢低買進土地，繳一點利息就可以把土地貸款出來，又有一大筆錢可以買下一塊，你說利息很重？屁啦，銀行也不敢亂抽銀根，我們撐不下去對大環境都不好，景氣火車頭耶，政府也拿我們沒輒。 以後再說怎蓋房屋，那些我都不敢住的，卻是大家的夢想宅。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 2. 建材差異 錢本來很好、很好賺的，後來有了智邦後，× 的，變的沒那麼容易，有時會有客戶看房子看了一半，然後突然冒出一句：「啊，我想起來了，剛好有事要走，不看了。」 這時，我就知道，又來個會作功課的網友，老師有在講，大家都有在聽。反正這些人本來看完就不會買，買了也有可能會投訴，不賣也罷。 你說，經濟不景氣影響銷售？我會回你，對啦，但是客戶很好騙，有時也不知道怎樣，是我命好，人客看了房子都會喜歡，搶著買耶，可是，那些房子阿，恐怖，要我呆上一天我還敢，可是要我睡在裡面，可能整晚都不能睡。 說說鋼筋，你知道我怎樣省錢的嗎？比方說，規定一根柱子要有二十根直、四十根橫箍筋，我一定只有十六根直、三十根左右橫的，至少省二成，隨便算一個案子，鋼筋就可以省五百萬一千萬元以上。 有沒有看過柱子箍筋一圈圈都要有固定環，綁鋼筋也要用規定多少粗的鐵絲，我們阿，這裡可以省一半，沒有固定環，鐵絲隨便綁綁就好，反正，混凝土一灌就看不到，工人也做得比較快，省時省力省錢，快速完工。 混凝土也一樣啦，大家都知道我們這種建商，可以一星期蓋一層樓，別的建商起碼兩個星期，有的還一個月！浪費時間啦，就一層灌好後，那個木板的模子別拆，鋼 筋水泥本來就有一定的載重量，繼續往上搭嘛，地震沒有每天來就沒關係，後來你們看到家裡的牆角、接縫、窗框，那麼容易裂開、油漆要一天到晚補，就是了。 有空隙嘛，沒有灌很實，都是要趕時間，拆模後，一定一堆洞，都還是要用水泥抹一下，免得上不了油漆。最怕大地震，不是我家會震倒，而是，我蓋的房子一定會倒，還好我命大，九二一地震台北只有二級，還倒不了，油漆補一下就好。 翻翻廣告，建材都是英文名稱，反正客戶不懂，你看到的都是山寨版，全部用模仿名牌貨，那個馬桶阿，聽客戶說每次用都會黏東西，水一定沖不掉，和成一顆兩千，醜一點但是耐用，我用一千五的寶隔麗（忘了怎麼寫，管他的），比較漂亮，名稱也好聽； 那個蓮膨頭跟水龍頭阿，半年一定掉烤漆，一年一定開始關不緊，可是，看起來很像德國進口的，牌子我沒管； 還有，大門看起來很漂亮，但絕對不是正牌防火門，啥牌的大鎖大概一年就會壞，如果你跟我要防火證明，我拿的出來，不過都用錢買的，真的要測是不是防火一個 小時，絕對不會過。幹麻要這樣？省錢阿，別人一坪建材用三萬元，我不超過兩萬元就有了，而且一定比較漂亮，現在的人都是看漂亮就買的，我不需要用好用的建 材阿。 油漆也挺扯，大家都會裝潢，所以我就隨便漆，一坪八百元的油漆，兩底三度，你知道我用多少？三百元一坪！就粉光後直接噴一層，只要對著陽光，幾乎可以看到水泥的底色，反正萬一客戶驗屋不過，再請師傅隨便漆上一層就好，通常一個二百戶的社區，最多十戶會仔細檢查。 你問我差在哪，兩底三度的油漆，起碼用五年還漂漂亮亮的，表面光滑如少女的肌膚，我的一度漆，一年就會掉色，有陽光的地方就會褪色，如果你家有光線是斜的曬，你的牆就一定會有斜的色差，還有，只要站在牆邊對著看，一定有波浪，不平嘛，放個櫃子都沒法貼牆。 還有阿，牌子寫 ICI 得利乳膠漆，這個牌子不錯，但是也貴，一大桶五千元，我就叫工人去買一桶一千的雜牌，混一下，以前大概一桶 ICI 對上二桶雜牌，後來因為師傅說不好上漆，乾了也難看，後來才一比一，那個漆哦，聞了都噁心，甲醛太濃，師傅工作都要戴口罩，免得大家早死，可是，聽說甲醛 要全部散掉起碼大風吹一個月，沒有大概一兩年才會沒味道，管他的，又不是我住。 誰叫我都先建後售，施工中不能給客戶監督，行家一看就知道偷了多少工，反正房子蓋好很漂亮，大家買的高興，皆大歡喜。 最近市場狀況感覺很好，我的案子，已經全部漲價一成五，還發佈新聞稿說，供不應求，只好漲價，數錢又可以數到翻，你看酒店生意很好就知道景氣有沒有復甦、哪些行業復甦， 這是媽媽桑告訴我的。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 3 操縱房價與銷售率 建材講了一半，還是來講講新聞、廣告的手法，免的大家又熱過頭亂亂買。 有沒有發現，最近的廣告，以及新聞，都是一面看好？無論是「大陸人要來買房子了」，還是「銷售率破八成，盡速搶買」等等，一面倒的就是要跟消費者說，現在景氣很好，連營建股都炒的不像樣，很整齊劃一的訊息吧。 不過，你大概不知道，銷售情況，已經停快一個月了，問問其他朋友的案子，也都賣不太好，有的是因為漲價過，有的是根本沒看房子的人，現在阿，假日的假客戶都要出動兩組以上，一組看房子，一組簽約，要不然，根本就是冷清。 房價怎操作呢？簡單，比如我的一個案子，平均底價是一坪四十萬元，我會要求代銷訂出六十萬元的表價，無論是客戶八折或七折殺價法，都在我底價之上。那麼， 六十萬元的表價很高吧，一定超過市場行情，但是呢，客戶無論如何的作功課、市場比較，附近的個案都是開這樣的價格，更何況，地段更好的可能開到一坪八十、 一百萬元，一段時間之後，你就會認為我的開價是合理的。 當然也會怕賣不掉，於是就叫跑單故意放出廣告價一坪四十五萬元的例子，你想，六十跟四十五，已經差很多了吧，降價二成五耶，跑單營造出「今天用廣告價送送 看，不一定會成啦，可是，四樓這個價格，你買八樓用這個價格，一定划算啦。」好，你大概感動的就買了。我還是一坪多賺五萬元。 以前真的是用廣告戶來引導出價，不過，大概就開價五十萬元、成交四十萬元左右，現在，就是要多賺，誰叫營建股股票漲那麼多，這時賺錢最容易，一定要多賺。 還有一種人的錢一定要賺，那種不貸款的，或是一看就很喜歡想買的，六十萬元的開價，通常可以成交到五十萬元，只要一個案子有一成是這樣的客戶買，一坪多賺十萬元，你想想，可以多賺多少呢？ 別以為只有高價的個案是這樣搞，低價的更要這樣，一坪二十萬元可以搞到一坪二十五萬元；一坪十五萬元的就賣到十八萬元，只要大家集體哄抬就好了。 你會問，我開價六十萬元，那如果旁邊有個案開四十萬元，不就壞了市場？才不會，那個四十萬元的，我一定到處講他壞話，啥建商曾經倒過啦、他老闆有誹聞啦、 會漏水的啦，反正，要找出瑕疵一點也不難，講臭他就好，而且，我那麼有名，一年蓋那麼多房子，人家也會講我房子會漏水，可是，我的名氣大，台灣人那麼多， 新人輩出啊，我只要作一個人一輩子一次生意，就有二千萬人次的機會，所以，管他風評咧。 發布新聞大家都是知道的了，銷售率隨便喊你也不知道，可是呢，有一招是別人教的，找人頭慢慢的買下，等半年差不多買到一半時，加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣八成， 而且阿，人頭買價一定高，底價四十萬元簽約價就是五十萬元，可以給客戶當證明看，也可以給銀行看，貸款嘛，五十萬元的八成價就是四十萬元，把這些房子拿去貸款等於全額貸，我的本金跟獲利馬上全部賺到， 接著，再把這些房屋放到仲介市場去賣，只要高於四十萬就可以賣，買方看到我買五十萬元的合約，你想房價也不會差到哪去，縱使成交每坪四十一萬元，我還是多賺一萬元，可是買方可能會覺得很爽，買到便宜了。 誰叫我運氣好，台灣房價崩盤次數不多，政府也會救建商，撐一撐就過去了，經濟火車頭嘛。 誰叫就是有客戶會不理智，十組抓住一組，我就是賺，而且那種客戶比我還堅定： 「漏水？我應該沒這麼倒楣吧，而且跑單都說，我不是買頂樓的就好，況且今天是特價最後一天，如果我今天買，還幫我貸到九成貸款耶，報紙都說只有七成五，這種房子，當然要買阿，我想買房子已經找很久了耶。」 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 4 看不見的黑心建材 最近 Sway 認識一個不錯的花藝設計師，陳垂訓老師，店開在內湖，專長居家花藝佈置、銷售賣場、婚禮等，也是第九屆比賽冠軍，為何提呢？ 他的作品很自然，獨特，縱使是一把花束，包的就跟別人不同，人也誠懇，有空大家可以參觀，東波水月花坊 http://www.eastwave.com.tw/ ，重點是，想買花，請報出你是智邦不動產網友，可享受 VIP 價格哦。 繼續黑心建商告白。別打我，上次講出預售案賣不好，台北縣都是這樣，一堆朋友都說，幹麻講出來啊，害人阿！ 我只能苦笑，然後說：「又不是我說的！」 還是多講點黑心的，要不哪天被灌水泥丟到太平洋，就沒機會了。 現在大樓都有化糞池、緊急發電機這些平常看不到的，這部分很好偷工，一來沒人看，二來大家也不會去察覺問題在哪裡，畢竟，太專業的東西了。 化糞池，環保單位管的不嚴格，尤其是台北縣，你有就好，通常不太會檢查排放水是不是已經乾淨了，所以，我通常都是作個樣子，法規規定要作多大我就作多大， 只不過，有沒有用到那麼多，比如，一共需要六個池子的步驟才會淨化，我呢，則是只用兩個步驟，其餘四個，有池，但沒作用，神不知鬼不覺，大部分管委會在點 交也都不會把所有的蓋子挖開檢查，那很麻煩，也很臭。 這裡可以賺個上百萬元。 有沒有問題呢？ 誰知，哪天化糞槽負荷過重，爆糞或是要換機器的時候，就知道臭了。 緊急發電機也是，平常幾乎不用，萬一停電才發動，一台好幾百萬元，有的好幾千萬元，問題是，你有看過你的合約書有寫，緊急發電機是哪個牌子？沒有嘛，所 以，首先，我通常買一台中古的有牌子馬達，然後，其他套一堆大陸貨，拼出可以用的緊急發電機，這是比較好的，狠一點的話，消防單位一檢查完，我就把他馬達 換小，外殼不動，嗯，賺很多。 接著，電線也是很好偷的地方。偷啥？法規規定，多少用電量，就要多粗的線徑，不過，那用電量的設定，是假設值，也就是，比如一個社區設定 250 的用電功率，通常也只用到 100 就了不起，那，藏在管子、牆壁內的電線，是不是沒人知道呢？對了，就是這樣，一偷就少一成啦。 接地線也是，看起來大家家裡的插頭都有接地線的洞，不過，通常根本沒有線接到地下，包括消防箱內的緊急用電也是，這電線少的可多呢！要不然，原物料那麼貴，能 A 就 A 啦。 還有，電梯。如果你家電梯一次有多部，但不是每個都會下到地下室，通常來說，會有一部電腦控制誰上誰下，好的建商，會配知名品牌電梯、那部電腦，像我，只會用便宜牌，電腦阿，當然不給了，一台電梯省個好幾萬。 別以為好幾萬就不用省，超過一萬元的，就有價值。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 5 大賺都更錢 大家都在談都市更新，不過，想都更，就要買舊房子。 記不記得，上次有人因此而被槍斃？ 就是忠孝東路 SOGO 旁的那一排老房子，因為屋主不配合，建商搞了一、二十年還搞不定，最後見血。那個太殘暴，只要有出事，房價就不高，但是倒讓我們學了不少。 買老公寓，第一件事，低調，不能讓大家知道我們在收購，要不然房價就會暴漲。所以，我大概都是找個人頭當投資客，一間一間的收，只要地段好，有重建的價值，我就收。 通常，一棟公寓在兩年內大概可以正常的買到兩間，然後就有屋主死也不肯賣，那麼，整合就失敗？你知道我如何作嗎？ 很簡單，比如，我買了四樓一間投資客的房屋，就真的找人去住，樣鄰居就不知道我要重建，那麼，三樓買不下來，人家不願意賣，我就整天叫人跳踢踏舞、半夜開 PARTY、找吸毒的朋友去喝酒鬧事、當個惡鄰居。 通常，上下樓層有小孩的，馬上就想要搬家了，這時剛好就有仲介去說有人想買房屋，我就這樣剛好又買了下來。 還有人不搬？就灌嘛，在馬桶三不五時倒油、丟衛生棉、抹布啥的，慢慢的，水管就不太通，有時颱風還會倒灌，這時可能二樓就會想搬家，我就又買到了。 頂樓也一樣，半夜請人倒鹽酸，一點一點的讓他漏水，反正老房子本來就會漏水，仲介再三不五時的去找屋主拜訪，嫌麻煩的通常都會賣房屋。 到現在為止，講的都是正常交易，沒有多花錢買房屋，而且，我買了都會找人出租，賺點租金，也讓人家不察覺我要改建，不過呢，一樓最麻煩，通常做生意的都不 願意亂搬家，這時，蟑螂老鼠就會出動，沒事多丟一點下去，吃的東西也要多丟一點，然後，找環保單位來稽查，找工務局來拆違建，作餐飲的很容易就被趕走。 這樣一兩年過去，如果再有人不搬家，就找黑道，第一步當然是恐嚇，噴噴樓梯間「 *** 欠錢還錢啦」假裝討債，管他有沒有欠錢，半夜去敲門嚇人，再偽裝找錯人，一個星期去嚇一次，持續一個月，效果就有了。 通常我都是以和平的方式收購，免得事情太複雜，幾組投資客，幾組破壞客，軟硬兼施的滲透，但是，有時也要出絕招， 比如，把排水管封了、把自來水管爆了、把電線剪掉、找人把牆拆了假裝重新裝潢、不繳管理費、亂丟垃圾，讓大家不能好好住，反正，又不是我住這裡，只要慢慢的來，成功機會就很高。 所以，如果你住的是老公寓，有臨馬路，一看就很像建商喜歡的那種，你可能就會發現，哪天有人在搞破壞，那麼，有五成的問題是有人想整合重建，唯一破解的就是，裝監視器、聯絡警察、放出消息說有建商想買下這棟房屋，大家一起抬高價格。 講出去也不怕被破解，買不下來就談合建嘛，我不殺生的，反正，我這時會找家不知名的建商牌來談阿，只要有利可圖，大家都可一起賺錢，這樣，改建的速度才會快。 再不合作？你知道，找人綁票不難，花一點錢找大陸人，守在門口，哪一戶不合作就把你綁起來丟到中南部，你還不賣？那麼，等你回來，找仲介用加價百分之十的方式買你家，總可以吧。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 6 分化管委會 大家都知道，房子蓋好、交屋後，最重要的就是跟管委會點交公設項目，啥是公設呢？ 除了健身房、游泳池這些看的到的東西，重點是看不到的化糞池啦、發電機啦，這些屬於真正花錢公設的項目。 以前呢，購屋客多半不懂，所以，只要弄得美美的，對管理委員、住戶客客氣氣的，都能交差了事。 現在呢，被網路害死了，客戶都很懂，不懂得也會知道要花一點錢請專業的人來點交，真是糟糕，我被人家稱作黑心建商，很多東西都不是照著規矩來的，日子真的不好過。 我的一個案子，因為被管委會找到麻煩，可我又還要賣餘屋，只好叫專案乖一點，幫社區出水出電，你知道嗎？在我自己的大樓外面綁個帆布賣房子，也要出錢耶！真是太超過了。 所以，現在阿，我都這樣做：管委會成立以後，就開始分成兩組，一組是交好組，專門跟管理委員打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞，比如油漆髒了。 另一組，專門交惡，就是找那種個性比較奇怪、比較衝動、比較自私的住戶，跟她們交好，一樣是打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞，不同的是，我還灌輸這些人，預謀推翻管理委員會。 正常的管理委員多半管制鞋櫃、鐵窗、機車等，管的社區美美的，那我就教另一組人，擺鞋櫃、亂放機車、到處省錢，反正，方便、省管理費大家都愛，只要是跟管理委員定出來的東西不一樣就好。 管委會要買冰箱？不准！要花錢，這麼有錢乾脆少交點管理費。 管委會要管制機車進出社區？不准！太麻煩了，我想方便亂停，而且我可能有阿姨隨時要來我家玩，怎可以管制呢。 管委會不准擺鞋櫃？不可以！ 我家不夠大，鞋櫃當然要擺外面了，怎可以放進來，你別找我麻煩。 要幹嘛呢？分化阿，削弱了管委會，讓她們不團結，就不會窗口一致對建商啦， 你想，只要我公設順利點交，就可以省個好幾百萬、好幾千萬元，何樂而不為？ 最近我手上一個社區，已經順利跟管委會的某一個委員交好了，你知道麼？我先用一些理由，給他錢，名義是面積找補，反正花的也不多，十幾萬元，但那個委員阿，這裡反對那裡反對，只要管委會有啥意見他就反對，還成功的讓委員會吵架、彼此不信任呢。 因為管委會彼此不信任，大家點交就比較無力，只要撐過一年，換了新的主委，嘿嘿，那當然是我們買好的人，就這樣，順利賺到錢。 反正我又不住自己蓋好的房子，所以，頂樓漏水甘我屁事？停電但是發電機一直壞，地下室老滲水，水箱水管噁心長蟲，都不關我事。 你可能會想，哪有住戶這麼笨，事情想那麼淺，拿一點點錢卻作了些缺德的事？ 告訴你，就有那麼笨的住戶，只想到現在可以拿好處，且想：「沒這麼倒楣被查到吧。」一個社區一定有幾個自私的人，你只要抓住這幾個自私的人，一切就搞定。 那你或許會想到，好吧，反正大家輪流監督嘛，偷不到啥。其實，一棟房子的故事很多，想偷雞摸狗，也不是那麼難，而且現在很多人失業，藉由這樣賺一點生活費，大家都愛阿。 現在我手上一個社區，游泳池初點沒過，理由只是瓷磚貼的不好，說會割到小朋友的手，哪有這麼嚴格的啦！ 要修？隨便修修就好，我已經在策動另一些住戶，他們想省水錢救生員錢，想把他填起來當作沙坑給小朋友玩沙就好，那我當然不用仔細修啦。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 7 我交代跑單的事 跑單，就是銷售人員，就是你去買房子看到的那一個個，美艷、端莊、賢淑、親切的一群房屋銷售員。 業界俗話說，跑單是現實的，哪裡有房屋賣、哪裡有獎金賺，她們就去哪裡。她們用盡一切手段，就是要把我的房屋推銷給你，哪怕是有漏過水的，跟鄰房可以握手的，或是根本沒開窗的，甚至，我有看過那種很厲害的，正在漏水的房屋也可以賣的掉的。 每次一個個案開賣前，都有所謂的「銷講」，銷售前的講習，統一的告訴跑單們，你該如何賣這些房屋，說辭要統一，價格要統一，房屋的瑕疵，也要統一的別說，或是，該如何說。 通常，一開始說的都是介紹環境。比如，房子在淡水新市鎮，四周還是一片荒蕪，沒有商店，沒有公車站牌，離捷運大約開車十分鐘，離跟鬼一樣的海邊大蓋開車五分鐘。 我會交代她們跟客戶說： 附近所有土地已經被建商搶購一空，你看旁邊是蓋帝寶的建商買的，後面是台灣推案第一大的寶佳、麗寶幫買的，馬上就會推出，現在我們越早買越便宜（四週一片荒蕪）； 住宅區就是要安靜阿，四大便利商店早就跟我們談合作要進駐，還有三大超市也想進來，聽說會到前面那個社區（沒有商店）； 來這裡就是要享受寧靜，你住市區早就被公車燻臭了，尤其是一大早，你還在睡公車就斯斯叫，吵死了，又危險，小孩過馬路安全第一啦，出門自己開車很方便，不用等又不用曬太陽（沒有公車站牌）； 捷運站旁邊又吵又亂，房價是這裡的三倍！ 你想想，一年搭不到幾次捷運，不用貴在那裡阿，一樣錢不如多買點空間或是拿來裝潢多好，也可以換部進口車整天爽，如果要搭，有整點接駁公車很方便（離捷運站開車十分鐘）； 你看看，現在站在高一點點的樓層，就可以看到海耶，這裡是台北最棒的景觀住宅，如果想玩水根本不用跟人家一樣塞車，前面有別建商的土地，別怕，聽說她們五年後才會蓋，等到他要蓋，你就賣，還可賺一大筆錢（離海邊五分鐘）。 如果你沒有太多自備款，簡單啦，早就教過跑單了 「你用這個優惠價買，我幫你偷偷爭取九成純銀行貸款，還可以含裝潢，那個銀行經理我們熟，不過，你不能跟別人說，房價也不能，我已經優惠你了哦，要不然會被查，你現在拿卡出來刷訂金，還可以累積信用卡點數呢。」 有時，自己也覺得，鬼斧神工阿，真了不起。鳥不拉屎的地方，變成安靜、方便、有海景、價格便宜的豪宅。 建材篇呢，很妙。 明明就是石英磚、一般鋁門窗、大陸製衛浴，國產牌瓦斯爐，我會找作過帝寶某一戶室內設計的設計師來作樣品屋，這樣，普通房屋就變成：帝寶級裝潢！ 公設也是，只有冷水戲水池（不夠深也不夠長，建照上登記的是戲水池）、一點花草園藝、幾步跑步機，我會找涵碧樓的設計師，搞成涵碧樓級會館！ 天曉得，極簡風就是啥都沒有，釘幾片大陸來的木頭，放一點設施，漂亮的花瓶，就完成，涵碧樓用的是頂級柚木耶，我用爛木加油漆就仿出來，哼，山寨版我最會。 你一定懷疑，客戶都是呆子嗎？不懂嗎？ 那我告訴你，整塊土地一千坪，我可以用五百坪作一大片廣場園藝，讓你一來就覺得很氣派！三百坪作接待桌跟空間展示，讓你覺得很豪華！ 再用一百坪作工學館，擺一些你永遠不懂、我永遠不會作的施工方式，表示我很懂很厲害！ 最後用一百坪作一間樣品屋，又挑高又美麗，裡面放著你永遠的夢想：開放式超大廚房、獨立超大衣帽間、奢華挑高三米六客廳、景觀超大浴室，然後在上面都標著 小小的「該配備為選配，可加選升等」，等到你目眩神迷後，帶你回接待桌，小姐送上冰涼飲料配上高級杯子（一個都要一千元以上的進口杯），還有可口的蛋糕 （以前是亞尼克，現在只用
85 度 C ）， 我告訴你，可以買間三十坪當作渡假用，六百萬元就有你看過的樣品屋！現在每個月只要付六千元！三年後還有機會增值二成！我真是天才阿！ 今天新聞又出來了：「某集團在淡水要搞國際級渡假村」、「三重幫淡水土地橫掃七萬坪」， 接著，我會請跑單馬上打給你，用偷偷的音量說：「今天新聞出來了，偷聽到公司說這個月底要漲價，我偷偷幫你保留，要不然就被賣光了。」 哈哈哈，明天你一定馬上跑來簽約。
~~~~~~~~~~~~~~~ 8 不景氣還是大賺 景氣，大家一起賺錢，不景氣，我還是可以賺錢。 當你發現，廣告上寫出「自備 10 萬買 3 房」，就可以知道，這房屋有多難賣，必須吸引那些沒錢的人，而且，這房屋一定不好到賣不掉，必須吸引那些很想買又不懂的人。 第二本合約：我跟銀行談好，比如這一帶的房屋，銀行評估有每坪 20 萬元的價值，如果你跟我買房屋，假設買一坪 16 萬元，我會跟你再簽一本合約書，成交價格寫一坪 20 萬元，哈， 8 成純銀貸就是一坪十六萬元，你簡直一毛都不用出， 不過，我會收你 0.5 成的自備款先支付廣告費用，再給你 0.5 成的銀貸金額買傢俱作裝潢還有家電，這樣，沒有自備款的你一定很心動，管他智邦說這房屋有多爛、多黑心，你就是會買。 也許會懷疑，銀行又不是笨蛋，哪有說超貸就超貸的？告訴你，本地銀行可能比較保守，可外地銀行搶業績就搶的兇了，通常我會找三家外地的銀行輪流作，這樣銀行的總行也不會懷疑，分行的經理也能作到業績，大家樂嘛。 而找外地銀行的目的，就是因為她們對行情不熟，我隨便找幾家估價公司出個報告給他，就可以啦，反正現在房屋開價都很高，我可以跟銀行報告說客戶太喜歡，用開價來買房屋嘛。 買房送裝潢：好，我把實品屋??的美美的，還找來精美的傢俱、擺設，塑造出你一看就會喜歡的房屋，假設一坪裝潢成本 1 萬元，我一定賣你 2 萬元，反正這些都在貸款裡面，再告訴你，自己搞裝潢多麻煩阿，現在一卡皮箱就可以搬進去住耶，就這樣，你買屋我賺錢， 30 坪的房屋我就多賺 30 萬元，然後，室內設計師還要包我紅包一戶 3 萬元，我跟跑單分一分，多好賺！ 還有，一戶賺 30 萬元， 10 戶就多賺 300 萬元呢！ 車位高價法：有那種超精明的網友，作足了功課，行情抓很準，一出價就到我的底價，不景氣的時候當然要賣囉，但這樣我就賺不夠， 於是，車位就是賺錢的地方，假如一個 100 萬元，我一定要賣 120 萬元，因為，你一定會跟我買車位，我房屋沒賺，就從車位賺回來！ 公設比拉回：客人越來越利害，價格、坪數都要一把抓，嘿嘿，你不知道人家寶佳、麗寶的公設比都已經 30% 了，我當然也要一樣阿，原本大概算出來 25% 而已，我還是硬登記成 30% ，差個 5% 耶，我就多賺 5% ！ 這個你無法用殺價的方式跟我談吧，你想想，總價 800 萬元， 5% 就 40 萬元了，每賣一間我就多賺 40 萬元！ 雨遮賺坪數： 嘿，下雨天總要個雨遮來遮遮雨吧，現在大樓都不能裝鐵窗遮雨，我就直接把窗戶、外觀都給他一圈雨遮，可以登記坪數賣給你，可你只能遮遮雨，算一算通常一戶都可以多個 5% 的空間呢，你看，我又多賺 5% 。 2% 不找補：這招大家用的比較多，聽說大陸工程的青山鎮也是這樣？ 你翻翻預售的合約書，一定有寫這條，坪數誤差在 2% 之內互不找補。 不多嘛 2% ，客廳面寬 4 米的 2% 不過只是 8 公分，差一點點你大概都不會介意，不過，偷個 2% 工程款就可以偷 2% ，我又可以省錢，換個想法，我根本就是想多賺你 2% 的錢耶！
保險賺回扣： 只要你有貸款，銀行就會要求你保火險跟地震險，這是強制險，你一定要保，那麼，你買房屋我一定會幫你辦到好，雖然現在一年一保，不過大部分的人都不會留 意，反正每年繳錢就對了，呵呵，每辦一戶，我的回扣大約保費的 2 成，一戶大概都要 1 萬元以上的保費， 2 成就是 2000 元，不多嘛，100 戶就是 20 萬元，這錢我收在口袋裡，拿去杜拜旅遊住帆船飯店多爽阿！ 搞不好阿，你，或你的朋友，買的房子都有上述問題，可是，你的心理可能都在想：「我沒有現金阿，人家建商願意這樣作已經不錯了，幫我超貸耶，還幫我作裝潢，很方便呢，下雨天有雨遮也很棒阿，我還可以放花盆之類的，這建商不錯不錯！」
~~~~~~~~~~~~~~~ 9 廣告行銷發達術 房子要怎賣？新聞炒炒、搭間華麗的接待中心樣品屋、找幾個厲害的銷售人員話唬爛？其實，還是有學問的。 有空大家研究一下廣告，其實呢，包裝是房地產的一門重要學問，也是關鍵。 比如說，汐止是忠孝東路轉個彎，曾經被大家罵臭頭說黑心，不過，當年因為這句話，把遠在天邊、居住環境不太好的汐止，變成台北東區的首購天堂， 想想，忠孝東路轉個彎還真的到的了汐止，不塞車十分鐘從SOGO回到家，真是美妙，這就是廣告行銷的把戲。 印象中的高明把戲，還有新店，「敦南商圈九百秒」。九百秒的時間，就可以到敦化南路，抽一枝煙的時間也就到了，你想想，九百秒感覺上很短，不過，單位換算一下也要十五分鐘，不塞車的時間，十五分鐘也可以到林口了，那麼，九百秒的感覺就近多了， 果然，新店環河一帶的房屋，因為這九百秒，生活機能爛的地方，變成現在的一個個聚落，比如，天闊、希望之河、湯泉。 還有還有，「文華苑要每坪一百八十萬元，現在車程十分鐘只要半價！」，或是「大安區每坪一百萬元，中正區每坪八十萬元，新店每坪六十萬元，我們這裡只要四十萬元」 用誇張的比價效應，告訴你，很便宜，其實阿，怎算都是貴。 所以阿，翻翻報紙，別被那句句神奇的話術給框了，「無敵海景」是生活機能很差；「捷運生活圈」到捷運要開車或騎車，走路會很累；「**台北」一定不在台北，而是在郊區，比如基隆或石碇。 下次，你看到廣告上有一大堆公共設施，一定要再看一下，廣告角角是不是寫著「僅供參考」、「示意圖」、「業績展示」？
2010年7月17日 星期六
Google 關鍵字行銷 Ultimate Guide to Google Adwords
一夕之間，讓你的網路流量倍增
廣告界史上未見、前所未有的時代到來，花五塊美金、寫幾則廣告，立刻在十分鐘以內，接觸為數一億以上的人。Google AdWords關鍵字行銷，正實踐了這個了不起的觀念，這在過去是不可能發生的事情。不過，如果你不知道怎麼駕馭它，可能會損失慘重。
如果你的生命都耗費在聯絡以及拜訪客戶、打陌生電話推銷、參加商展、趕赴一個一個被放鴿子的約會、或是參加根本就是浪費時間的會議。爭取新顧客實在是一條艱辛的道路，也是開創新事業的頭號障礙。要如何才能不用出門去找顧客，而讓顧客自己去找你？
透過派瑞?馬歇爾簡單易懂的解說，讓你能從一個一問三不知的網路門外漢，發展出能搔到顧客癢處的AdWords廣告。只要學會如何有效使用這個新興的網路工具，以後不勞你親自出馬，天天都會有客戶自己找上門。
作者簡介
派瑞．馬歇爾（Perry Marshall）現 居芝加哥，身兼作家、演說家與顧問，並以「Google AdWords魔法師」聞名，是世界上購買搜尋引擎流量的頂尖專家之一。Google的廣告客戶運用派瑞的方法，每個月所吸引到的點選數量（保守估計）高 達五億次。他的公司Perry S. Marshall & Associates輔導線上企業與實體公司，在建立潛在顧客名單、製造網路流量、創造最大廣告效益方面提供顧問諮詢服務。派瑞在擔任顧問之前，曾經協助 創立了芝加哥的一家科技公司，年營業額在四年內便從二十萬美金飆升到四百萬美金，最後並以一億八千萬美金的成交價格售給一家上市公司。
他在全世界的研討會中發表演說，輔導過無數產業，從電腦硬體業、軟體業到高級顧問業，從保健、瘦身到企業金融業，不一而足。
布萊安．塔德（Bryan Todd）
現居於內布拉斯加州的林肯市，是一名作家與網路流量專家。他曾經在歐洲及亞洲工作，大部分的時候以教書為業─外國語言、世界歷史、到網際網路的先進測試法皆有。他所服務過的客戶不計其數，來自健康照護業、出版業、製造業與電腦軟體業。ps.對於電子商務有興趣的話，可以到我的另一個blog瞧瞧。我收集了不少對您有幫助的資料。
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